Het kabinet heeft de stap genomen om de opkoop van woningen door beleggers (om de woningen vervolgens te verhuren) aan banden te leggen. Deze ‘opkoopbescherming’ is onderdeel van de nieuwe wet ‘Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur’, die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.
Wij zullen hierna toelichten wat het doel is van de opkoopbescherming en de wijze waarop de wet beoogt dit doel te bereiken. Ook bespreken wij de kritiek die is geuit op de nieuwe wet.
Waarom opkoopbescherming?
De nieuwe wet zal de Wet doorstroming huurmarkt 2015 gaan vervangen/opvolgen nu de wet uit 2015 niet het gewenste effect (namelijk: meer woningaanbod) blijkt te hebben. De bedoeling was dat de nieuwe wet per 1 april 2021 in werking zou treden, maar die datum is niet gehaald. Naar verwachting zal deze wet per 1 januari 2022 gaan gelden.
De krapte op de woningmarkt is aan de orde van de dag. De opkoopbescherming heeft als doel dat goedkope en middeldure huizen in bepaalde wijken beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen. Hiermee wordt beoogd om de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt te verbeteren.
Hoe wordt dit doel bereikt?
Met de nieuwe wet krijgen gemeenten de mogelijkheid om via hun (gewijzigde) huisvestingsverordening gebiedsgerichte opkoopbescherming in te voeren.
Woningen die in de huisvestingsverordening zijn aangewezen in het kader van de opkoopbescherming mogen uitsluitend nog worden verhuurd met een vergunning. Het verbod geldt dan tot maximaal vier jaar na aankoop van de woning.
Om een dergelijk verbod in te voeren moet de gemeenteraad vaststellen en onderbouwen of – en in welke buurten – er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten’ optreden. Tevens moeten categorieën van woningen in de gebieden worden aangewezen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Hierbij moet het gaan om goedkope en middeldure woningen.
Het is niet in alle gevallen redelijk om de eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren. Daarom kan een eigenaar in sommige gevallen een vergunning om toch te mogen verhuren aanvragen bij de gemeente. Gemeenten moeten een vergunning afgeven voor:
- verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten;
- verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;
- tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond én kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is. Deze vergunning kan niet worden gebruikt voor toeristische verhuur.
Daarnaast kunnen gemeenten aanvullend zelf extra uitzonderingsgevallen aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. Deze uitzonderingen dienen gemeenten te onderbouwen.
Bij verkoop van een woning die onder de opkoopbescherming is gekocht en met een vergunning is verhuurd, gaat de vergunning niet automatisch over op de nieuwe eigenaar van de woning.
De opkoopbescherming is niet van toepassing indien een eigenaar al in het bezit was van de woning vóór de invoering van de opkoopbescherming.
Kritiek
Diverse grote gemeenten, waaronder de gemeente Rotterdam, staan in de startblokken om de nieuwe wet toe te passen. De gemeente Amsterdam en Utrecht hebben zelfs aangegeven de opkoopbescherming het liefst voor de hele gemeente in te voeren.
Of de wet de oplossing voor het woningtekort zal zijn is echter nog maar zeer de vraag. De wet stuit op veel kritiek, onder andere van de Nederlandse Bank (DNB), Vastgoed Belang, Vastgoed Actueel, de OESO en het IMF. Een veel gehoord bezwaar is dat er als gevolg van de wet minder huurwoningen beschikbaar zullen komen en de wet het voor huurders dus (nog) lastiger zal maken om een huurwoning te vinden. De wet lijkt daarmee het woonprobleem van de ene groep (namelijk: de (potentiele) kopers) te verschuiven naar de andere groep (namelijk: de (potentiele) huurders).
Tot slot
Het laatste woord over de opkoopbescherming is dus nog niet gezegd. Wij zullen u uiteraard van de ontwikkelingen op de hoogte houden. Heeft u vragen of wilt u overleggen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met ons op.
