In verband met de uitbraak van het coronavirus is de horeca van overheidswege (onder meer) van 15 maart tot 1 juni 2020 gesloten geweest. Daartoe aangespoord door Koninklijke Horeca Nederland heeft dit Heineken doen besluiten haar horecaklanten tegemoet te komen, (onder andere) door haar (onder)huurders twee maanden huur (april en mei 2020) kwijt te schelden.
Heineken heeft vervolgens aan de verhuurders van de door haar gehuurde panden verzocht (kort gezegd) één van die twee maanden aan hen door te mogen belasten door gedurende een periode van een half jaar een deel van de huur in te houden.
Eén van de verhuurders gaat niet akkoord met het voorstel van Heineken en start uiteindelijk een procedure, waarin hij de rechter (onder meer) vraagt voor recht te verklaren dat Heineken niet bevoegd is de door haar verstrekte huurkorting aan hem door te berekenen. Heineken vordert op haar beurt (onder meer) dat de huurprijs over de maanden april en mei 2020 met 50% wordt verminderd.
Overwegingen rechtbank
De Rechtbank Limburg overweegt in haar vonnis van 31 maart 2021 dat in de bestaande jurisprudentie in veel gevallen wordt aangenomen dat de corona-overheidsmaatregelen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde, die niet aan de huurder is toe te rekenen en aldus te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Daartegen kan worden aangevoerd dat de corona-overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf.
De rechtbank erkent dat er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de enorme schade van de coronamaatregelen voor winkeliers op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, maar geeft aan dat het niet helder is of en hoe dat juridisch vorm gegeven kan en mag worden. De rechtbank stelt daarom zogenoemde ‘prejudiciële vragen’ aan de Hoge Raad.
De prejudiciële vragen
De rechtbank heeft uiteindelijk de volgende vragen aan de Hoge Raad gesteld:
1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. (Zo ja,) welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Conclusie Advocaat Generaal Wissink
Donderdag 30 september 2021 heeft advocaat-generaal (A-G) Wissink een 60 pagina’s tellende conclusie genomen inzake de prejudiciële procedure. In een conclusie adviseert de A-G de Hoge Raad. De Hoge Raad volgt het advies vaak, maar dat is niet altijd het geval.
De vraag of er sprake is van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) beantwoordt A-G Wissink bevestigend. Wissink neemt ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór de Coronacrisis zijn aangegaan bovendien aan dat de Coronacrisis in de regel een onvoorziene omstandigheid oplevert.Dit kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die gebaseerd is op het daadwerkelijke nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de Coronacrisis toe te rekenen voldoende ernstige omzetverlies. Wissink kiest - in navolging van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021 - voor de vastelastenmethode waar het de inrekening van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) betreft. Daarmee wordt de andere methodiek die sommige rechters hanteerden, nl. het optellen van de TVL bij de omzet van tafel geveegd. Dit leidt tot de volgende formule:
(totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%
De AG sluit zich aan bij de meerderheid van de lagere uitspraken waarin de loonkostensubsidie NOW buiten beschouwing blijft. Hetzelfde geldt voor de Tozo regeling terwijl de (éénmalige) OGS subsidie op dezelfde manier als de TVL kan worden behandeld.
Ervan uitgaande dat de Hoge Raad in zijn arrest deze conclusie van de A-G volgt, ontstaat er duidelijkheid voor de praktijk. Voor zover partijen er nu niet onderling uitkomen, is de uitkomst van een procedure goed in te schatten.
Relevantie prejudiciële vragen
De betreffende prejudiciële vragen van de kantonrechter zijn gesteld in een casus waaraan een huurovereenkomst bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW (ook wel ‘winkelruimte’ genoemd) ten grondslag ligt. De beslissing van de Hoge Raad is echter evenzeer van belang voor overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (ook wel ‘kantoorruimte’ genoemd).
Verder zijn de prejudiciële vragen mogelijk ook relevant voor andere overeenkomsten. Dezelfde coronamaatregelen hebben immers ook invloed gehad op andere wederkerige overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld aannemingsovereenkomsten.
Tot slot
De Hoge Raad is nu aan zet om duidelijkheid te verschaffen omtrent (de grondslag van) de huurkorting vanwege de coronamaatregelen. Zodra de Hoge Raad deze vragen heeft beantwoord, zullen wij u hiervan op de hoogte stellen.
