Het is geen zeldzaamheid in onze vastgoedpraktijk dat een verhuurder te maken heeft met een huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Dat kan zijn omdat er een forse huurachterstand is, omdat er ernstige overlast wordt veroorzaakt of omdat het gehuurde niet conform de afspraak wordt gebruikt.
De verhuurder kan in dat geval de huurovereenkomst opzeggen vanwege slecht huurderschap, één van de wettelijke opzeggingsgronden. Indien een huurder niet instemt met de opzegging, dan moet de verhuurder in een bodemprocedure vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. Een andere optie is dat de verhuurder in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vordert. Beide opties resulteren in geval van een toewijzend vonnis in beëindiging van de huurovereenkomst, maar vergen wel veel geduld. Een bodemprocedure kan maanden en soms jaren duren, zeker in geval er hoger beroep en cassatie wordt ingesteld. Kan van de verhuurder dan wel gevergd worden dat hij dit geduld opbrengt, terwijl de overlast blijft voortduren of de achterstand alleen maar oploopt?
Nee, dat hoeft niet. De verhuurder kan in kort geding ontruiming van het gehuurde vorderen.
Kort geding om het gehuurde te ontruimen
Het belangrijkste verschil tussen een kort geding en een bodemprocedure is de spoedeisendheid en het voorlopige karakter van de voorziening die de rechter kan geven. Vanwege het voorlopige karakter van de door de rechter te nemen beslissing mag de rechter niet de rechtsverhouding tussen partijen vaststellen. Wanneer dit wordt toegepast op een huurkwestie, zoals hiervoor is geschetst, betekent dit dat de rechter in kort geding wel de ontruiming van het gehuurde kan toewijzen, maar niet de huurovereenkomst kan beëindigen. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan worden toegewezen indien (i) voldoende aannemelijk is dat de ontruimingsvordering ook in een bodemprocedure zal worden toegewezen en (ii) er sprake is van een spoedeisend belang bij de ontruiming waardoor een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De verhuurder dient hierom de feiten en omstandigheden van het geval zo naar voren brengen dat de rechter zich een prognose kan vormen over welk oordeel in een (eventuele) bodemprocedure mag worden verwacht en waaruit blijkt dat er sprake is van onverwijlde spoed. Aannemelijk dient te worden gemaakt dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Bij de beoordeling van de (inhoudelijke) vordering zal de kort gedingrechter onder andere een belangenafweging maken. Het belang van de verhuurder bij de ontruiming wordt dan afgewogen tegen het belang van de huurder bij het voortzetting van het gebruik van het gehuurde. Zoals gezegd, er moet wel een spoedeisend belang zijn want anders komt de rechter niet toe aan deze inhoudelijke beoordeling.
Executie kort geding om ontruiming te voorkomen
Soms wordt een kort geding procedure door de huurder juist ingezet om ontruiming te voorkomen. Want het kan natuurlijk ook zo zijn dat de kantonrechter in de bodemprocedure een vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijst, maar dat de huurder het daar niet mee eens is en in hoger beroep gaat. Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, dan kan de verhuurder de ontruiming doorzetten. Ook als de huurder bij het Gerechtshof in hoger beroep gaat. De huurder kan door het opstarten van een executie kort geding proberen de ontruiming te voorkomen.
Onlangs heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 20 december 2019 uitspraak gedaan over het toetsingskader van een dergelijke vordering. In dit overzichtsarrest geeft de Hoge Raad onder meer nadere uitleg over de maatstaven die in kort geding gelden in het geval de huurder vordert om de executie van het ontruimingsvonnis te schorsen.
Volgens de Hoge Raad is de beoordelingsmaatstaf voor een vordering in kort geding tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis afhankelijk van de vraag of al dan niet een rechtsmiddel tegen het ontruimingsvonnis kan worden ingesteld.
Een rechtsmiddel staat open
In het geval de huurder de mogelijkheid heeft om in hoger beroep te gaan tegen het ontruimingsvonnis, en dus een rechtsmiddel in kan stellen, kan volgens de Hoge Raad in executie kort geding een afweging van de relevante belangen van partijen plaatsvinden. De huurder hoeft dan geen nieuwe feiten of omstandigheden aan de vordering tot schorsing van het ontruimingsvonnis ten grondslag te leggen. Bij de afweging van de relevante belangen van partijen kan de executierechter in zijn oordeelsvorming betrekken of de bestreden beslissing (waarbij de ontruiming is toegewezen) berust op een kennelijke misslag, maar moet hij de kans van slagen van het hoger beroep buiten beschouwing laten. In het geval het belang van de huurder bij behoud van het gehuurde gedurende de lopende (beroep)procedure zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder om weer over het gehuurde te kunnen beschikken, kan de rechter de ontruiming schorsen en kan de huurder (voorlopig) in het gehuurde blijven.
Doordat de rechter in eerste instantie de vordering van de verhuurder tot ontruiming toewijsbaar heeft geacht, blijft het uitgangspunt volgens de Hoge Raad echter wel dat een uitgesproken veroordeling tot ontruiming in beginsel uitvoerbaar dient te zijn. Daarbij komt dat de rechter in eerste instantie een gemotiveerde beslissing over de uitvoerbaarheid bij voorraad kan hebben gegeven. In een dergelijk geval is voor een belangenafweging geen plaats meer en geldt de strenge maatstaf uit het arrest Ritzen/Hoekstra. De executierechter kan dan alleen staking van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis bevelen in het geval de huurder, op basis van nieuwe feiten en omstandigheden die zich na de bestreden uitspraak hebben voorgedaan, kan aantonen dat de verhuurder misbruik maakt van zijn executiebevoegdheden (denk hierbij bijvoorbeeld aan een feitelijke of juridische misslag in het eerdere vonnis). Hier zal niet snel sprake van zijn; de kans is groot dat de huurder het gehuurde moet ontruimen.
Er staat geen rechtsmiddel open
In het geval de huurder geen rechtsmiddelen kan instellen en de uitspraak dus onherroepelijk is, geldt de hiervoor genoemde strikte maatstaf uit het Ritzen/Hoekstra arrest. De Hoge Raad verduidelijkt in zijn arrest dat ook andere situaties mogelijk zijn waarin sprake zal zijn van misbruik van bevoegdheid. Dit heeft tot gevolg dat de rechter steeds een afzonderlijke belangenafweging moet maken om te beoordelen of de huurder onevenredig zwaar wordt getroffen door de ontruiming. De belangenafweging zal er echter niet snel toe leiden dat de huurder in het gehuurde kan blijven.
Ten slotte
Voor een verhuurder die zijn huurder graag ziet vertrekken, zijn er diverse juridische mogelijkheden om de ontruiming te bewerkstelligen. Tenzij de huurder vrijwillig vertrekt, is er altijd een uitspraak van een rechter nodig; zonder een ontruimingstitel gaat de deurwaarder nl. niet op pad. Of een bodemprocedure of juist een kort geding de beste optie is, is afhankelijk van de te kiezen strategie. Voor de gewezen huurder geldt dat hij zich niet zonder meer de deur hoeft laten wijzen en zelfs als de rechter hem tot ontruiming heeft veroordeeld, kan hij met het opstarten van een executie kort geding een poging wagen om zijn gebruik van het gehuurde te verlengen.
