Naar aanleiding van de door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gestelde prejudiciële vragen, heeft de Hoge Raad op 1 april 2022 duidelijkheid gegeven over de aanspraak op een verhuiskostenvergoeding, bij een door verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, tijdens renovatie.
Renovatie en verhuiskostenvergoeding
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het woongenot. Wanneer een verhuurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de woning wil renoveren, moet de verhuurder de huurder een voorstel doen. De huurder moet de renovatie vervolgens gedogen als het een redelijk voorstel betreft. Daarbij kan de huurder wel eventueel aanspraak maken op huurvermindering en/of vergoeding van eventuele daarmee gepaard gaande kosten of schade. De vergoeding dient ook opgenomen te worden in het renovatievoorstel.
Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de renovatie, moet de verhuurder op grond van artikel 7:220 lid 5 BW, bijdragen in de kosten van die verhuizing. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten wordt jaarlijks bij ministeriële regeling vastgesteld en wordt jaarlijks geïndexeerd (artikel 7:220 lid 6 BW). De verhuizing is noodzakelijk als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen.
Feiten en verloop van de procedure
In deze uitspraak ging het om het volgende. De huurders huren van verhuurster een woning in een flatgebouw. De verhuurster heeft aangekondigd groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden te willen uitvoeren in een aantal flatgebouwen, waaronder het flatgebouw waarin de woning van de huurders zich bevindt. Tijdens de werkzaamheden hebben de huurders gedurende een periode van zes weken verbleven in een volledig ingerichte en gestoffeerde woning, die door de verhuurster ter beschikking was gesteld. De verhuurster heeft, vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten, aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,-. De huurders vorderden in deze procedure betaling van de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:220 lid 6 BW, zijnde € 5.910,-. De kantonrechter heeft de vordering van de huurders afgewezen. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft vervolgens een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld, waaronder de vraag of de verhuurder een verhuiskostenvergoeding moet betalen aan de huurder wanneer de huurders tijdens de renovatie in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning verblijven.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad beantwoordt deze vraag ontkennend. De Hoge Raad oordeelt dat de strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is, dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken, omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. De minimumbijdrage is gebaseerd op de in het geval van verhuizing normale gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen. Door een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aan te bieden, voorkomt de verhuurder dat de huurder dergelijke kosten moet maken. De huurder kan dan geen aanspraak maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.
Voor zover de huurder toch kosten moet maken voor bijvoorbeeld vervoers- en opslagkosten met betrekking tot de inboedel, en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, dan kan de huurder in beginsel wel aanspraak maken op vergoeding van die kosten.
Relevantie
Veel verhuurders, zoals woningcorporaties, stellen volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoningen ter beschikking om kosten te besparen en in fases te kunnen renoveren. Tot aan deze uitspraak was onduidelijk of huurders aanspraak konden maken op de minimumbijdrage, wanneer zij tijdens de renovatie in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning verbleven. De Hoge Raad heeft met deze uitspraak duidelijkheid gecreëerd over dit onderwerp.
