Wanneer een verhuurder van ‘290-bedrijfsruimte’ (ook wel ‘winkelruimte’) de huurovereenkomst opzegt, en de huurder stemt niet in met die opzegging, dan eindigt de huurovereenkomst pas als de kantonrechter (op verzoek van de verhuurder) de datum vaststelt waarop de overeenkomst eindigt. Op grond van de wet (artikel 7:297 BW) kan de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering van de verhuurder een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Hierbij maakt het niet uit op welke beëindigingsgrond de vordering wordt toegewezen. Zelfs wanneer er sprake is van een opzegging op grond van slechte bedrijfsvoering, kan een tegemoetkoming worden toegewezen.
Voordat de rechter dit bedrag vaststelt moet hij partijen (huurder en verhuurder) op de hoogte stellen van zijn voornemen om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast te stellen, en krijgt de verhuurder de mogelijkheid om – als huurbeëindiging hem te duur zou worden – zijn vordering alsnog in te trekken.
Bij deze tegemoetkoming gaat het niet om een vergoeding van alle door de huurder te maken kosten of een schadeloosstelling, maar om kosten verbonden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte. De huurder moet aannemelijk maken dat hij – bij toewijzing van de beëindigingsvordering – met de verhuis- en inrichtingskosten zal worden geconfronteerd. De rechter heeft de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Van een exacte berekening van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten is geen sprake. Dat kan ook niet, omdat de kosten op het moment van de berekening nog niet zijn gemaakt. Er is dus altijd sprake van een schatting.
Maar welke posten komen in aanmerking voor vergoeding en om wat voor bedragen kan het daarbij gaan? In een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 4 oktober 2018 wordt een en ander uitgelegd.
De huurder in deze zaak maakte aanspraak op een vergoeding van ruim 2 ton. De verhuurder is van oordeel dat slechts een bedrag van € 3.500,- kan worden toegewezen.
De kantonrechter maakt allereerst een tweedeling tussen enerzijds ‘verhuiskosten’ en anderzijds ‘inrichtingskosten’.
Volgens de kantonrechter komen allereerst de kosten van de verhuizing zelf (de transportkosten) voor vergoeding in aanmerking. Ook de kosten van bekendmaking van de verhuizing aan klanten en leveranciers en de advertentiekosten voor het openen van de nieuwe winkel dienen te worden vergoed. Daarnaast komen kortlopend durende huurlasten voor vergoeding in aanmerking. De rechter volgt de verhuurder in zijn standpunt dat de verhuizing in drie weken gerealiseerd kan worden, en wijst de vergoeding van 1 maand dubbele huurlasten en dubbele gwe-lasten toe. Ook het makelaarscourtage met betrekking tot het werven van nieuwe bedrijfsruimte kan volgens de kantonrechter voor vergoeding in aanmerking komen. Tot slot wordt een vergoeding berekend voor de inzet van het eigen personeel.
De rechter heeft bij de toegewezen posten zelf bepaald welk deel van de door de huurder gevorderde bedragen hij redelijk vond en komt uit op een totaal van € 25.350,- aan ‘verhuiskosten’.
Vervolgens behandelt de kantonrechter de door de huurder gevorderde ‘inrichtingskosten’.
Ten aanzien van de inrichtingskosten geldt, aldus de rechter, dat het gaat om een tegemoetkoming in de kosten die de huurder moet maken om in de nieuwe bedrijfsruimte aan de slag te kunnen. Volgens vaste jurisprudentie ligt het voor de hand de tegemoetkoming in de inrichtingskosten te relateren aan de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de staat waarin de inrichting van het bedrijfspand verkeert en de reeds gedane afschrijvingen.
Bouwkundige aanpassingen en voorzieningen vallen niet onder inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. De door de huurder opgevoerde posten ‘gwe-installatie, verlichting, brandbeveiliging’ en ‘electrische toegangsdeur’ worden daarom afgewezen.
Ten aanzien van de posten ‘vloer’ en ‘muren’ oordeelt de rechter dat deze niet kunnen worden meegenomen uit de huidige bedrijfsruimte naar de nieuwe. Deze posten worden daarom toegewezen. Met betrekking tot de diverse roerende zaken die de huurder heeft opgesomd volgt de kantonrechter het standpunt van de verhuurder, dat de huurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze niet kunnen worden meeverhuisd.
Daarnaast berekent de rechter een vergoeding voor (onder meer) het passend maken en/of aanbrengen van stellingen, een counter, een koelingombouw en een pantry. Verder wordt nog een vergoeding voor het verwijderen/verplaatsen van de kluis en een vergoeding voor de aansluiting en configuratie van de radio- en winkelautomatisering toegewezen.
De door de huurder gevorderde vergoeding van de kosten voor binnen- en buitenreclame valt volgens vaste jurisprudentie niet onder verhuis- en inrichtingskosten, zodat die worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de post manuren voor intekening winkel en projectvoorbereiding nieuwe winkel.
In totaal wordt aan inrichtingskosten een bedrag van € 16.201,50 toegewezen. Met de verhuiskostenvergoeding daarbij opgeteld, heeft de huurder volgens de kantonrechter recht op een bedrag van (€ 25.350,- + € 16.201,50 =) € 41.551,50.
De Rechtbank Rotterdam heeft met deze uitspraak weer iets meer duidelijkheid gegeven over de vraag welke kosten wel en welke kosten niet onder artikel 7:297 BW vallen. Eerder was al bepaald dat een vergoeding voor goodwill niet onder deze kosten valt. Hoewel de daaraan door de kantonrechter verbonden prijskaartjes natuurlijk zeer casuïstisch zijn, blijkt uit de uitspraak dat de te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten een forse kostenpost voor de verhuurder kan opleveren. Het is daarom verstandig om voorafgaand aan een voorgenomen huurbeëindiging een inschatting van die kosten te maken. Omdat de rechtspraak over de (hoogte van de) vergoeding casuïstisch is, is ons advies om eerst te proberen overeenstemming te bereiken met de huurder zodat deze de huurovereenkomst vrijwillig beëindigt. Voor het geval de huurder niet instemt is het aan te raden het proces van de huurbeëindiging ruim van te voren op te starten. Hierdoor kan de huurder al langere tijd rekening houden met het feit dat de huur zal worden beëindigd, zodat wordt voorkomen dat de huurder (onnodige) investeringen doet in de bedrijfsruimte.
Mocht u naar aanleiding van dit stuk vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met mr. Lizelotte de Hoog of mr. Joke Mikes.
