Het opzeggen van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) is niet eenvoudig voor de verhuurder en pas mogelijk na een minimale termijn van vijf jaar. Indien de huurder niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, heeft de verhuurder op grond van artikel 7:296 lid 1 BW na een verhuurtermijn van vijf jaar, twee opzeggingsgronden om de overeenkomst op te kunnen zeggen. Dit betreft: 1) de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt; 2) de verhuurder heeft het gehuurde zelf dringend nodig voor eigen gebruik.
Op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ zal in dit artikel nader worden ingegaan.
Allereerst enige formaliteiten met betrekking tot de wijze van opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. De opzegging moet gebeuren met vermelding van de gronden die tot de opzegging hebben geleid. Deze moet vervolgens geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. De opzegging van de verhuurder beëindigt de overeenkomst echter niet, tenzij de huurder daarmee instemt. Vervolgens heeft de huurder zes weken de tijd om kenbaar te maken of hij met de opzegging instemt. Stemt de huurder niet in, of laat hij helemaal niks van zich horen, dan kan de verhuurder in een gerechtelijke procedure eisen dat de rechter de datum bepaalt waarop de rechter de huurovereenkomst eindigt.
Als de grond voor de opzegging dringend eigen gebruik betreft, dan dient de verhuurder voldoende aannemelijk te maken dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.
In een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag is aan de orde geweest wat dient te worden verstaan onder dringend eigen gebruik. Het hof legde hierbij voornamelijk de nadruk op hetgeen dat gaat gebeuren met de plaats en de functie van het gehuurde na de beëindiging van de huurovereenkomst. In dit geval zouden er vier bedrijfsruimten, waaronder het gehuurde, worden samengevoegd. Mede vanwege het ingrijpende karakter van de verbouwing en de verwachte renovatieperiode van vijf maanden, was de renovatie naar het oordeel van het hof dan ook niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Toch kijkt het hof ook naar de bedrijfseconomische redenen. In dit geval had de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie noodzakelijk was om de leegstandsschade een halt toe te roepen en tevens de rendementswaarde te verbeteren. Deze bedrijfseconomische motieven waren voldoende om het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan te nemen.
In deze procedure kwam ook nog de vraag aan de orde of de verhuurder daadwerkelijk bestaande plannen had en of deze realistisch waren. De huurder was van mening dat er geen renovatieplannen zouden bestaan, omdat de verhuurder onder meer nog geen vergunningen had aangevraagd en dat de verhuurder opdracht had gegeven tot herstel van een naastgelegen parkeergarage, hetgeen haaks zou staan op het verplaatsen van de parkeergarage in het kader van de renovatieplannen.
Het hof oordeelde als volgt:
‘Wat daar ook van zij, om van dringend nodig hebben te kunnen spreken is niet noodzakelijk dat is voldaan aan alle vereisten om daadwerkelijk met de bouw een aanvang te kunnen maken. Enige onzekerheid mag nog bestaan (vgl. HR 27 april 1979, NJ 1979/493). Een renovatie als hier aan de orde vraagt een langdurige voorbereiding die niet nauwkeurig te plannen valt en waarbij in de loop van de tijd tal van wijzigingen kunnen optreden.’
Kortom; de verhuurder hoeft niet alle plannen al rond te hebben en heeft op basis van bovengenoemde overweging enige speelruimte in het aannemelijk maken van het dringend eigen gebruik.
Op grond van artikel 7:297 BW kan de rechter de verhuurder bij een succesvolle opzegging verplichten de huurder een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten te betalen. Van belang hierbij is dat het een tegemoetkoming betreft en geen vergoeding of schadeloosstelling. Tevens dient de huurder daadwerkelijk te verhuizen om in aanmerking te komen voor deze tegemoetkoming en worden enkel kosten vergoed die zijn verbonden aan het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte.
Als de huurder niet instemt met een opzegging of na zes weken nog niets heeft laten horen, dan kan de verhuurder – zoals gezegd - een beëindigingsvordering instellen bij de rechter. Een beroep op dringend eigen gebruik heeft, zoals toegelicht, kans van slagen als de plaats en de functie van het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst zullen veranderen. Tevens wordt in acht genomen of de verhuurder bedrijfseconomische belangen heeft voor het in eigen gebruik nemen van het gehuurde. De verhuurder dient daarnaast, bij toewijzing van de vordering door de rechter, rekening te houden met het betalen van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder.
Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of mr. Marlies Kool.
