In verschillende Nederlandse steden heeft het stadsbestuur een zogenoemd ‘broedplaatsenbeleid’ opgezet. Het doel daarvan is om kunstenaars een (goedkope) plek te bieden in tijdelijk leegstaande gebouwen. Met deze bedoeling is ook een voormalig postkantoor in Den Helder (deels) in gebruik gegeven aan een bekende Nederlandse kunstenaar.
De gemeente Den Helder heeft in 2008 en in 2012 twee overeenkomsten gesloten met de kunstenaar, op grond waarvan hij een gedeelte van het voormalig postkantoor in Den Helder, dat tijdelijk leeg stond, mocht gebruiken. De kunstenaar hoefde als ‘tegenprestatie’ uitsluitend de kosten van water, energie en andere nutsvoorzieningen te betalen. Afgesproken werd dat de overeenkomsten met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden konden worden opgezegd.
De kunstenaar nam het pand deels in gebruik als museum, deels als atelier, en later heeft hij een gedeelte ook ingericht als woning voor hemzelf, zijn partner en hun kinderen.
In 2016 besluit de gemeente het pand te verkopen, en zij zegt de met de kunstenaar gesloten overeenkomsten op, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De kunstenaar weigert het postkantoor echter te ontruimen, met diverse gerechtelijke procedures tot gevolg.
Bruikleen of huur
In het vonnis van de Rechtbank Noord-Holland van 18 september 2019 staat de vraag centraal hoe de gesloten overeenkomsten moeten worden gekwalificeerd. Volgens de kunstenaar is sprake van huur van woonruimte, althans huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte), zodat sprake is van huurbescherming en de huurovereenkomsten niet zomaar konden worden opgezegd. Volgens de gemeente is echter sprake van bruikleen (en dus niet van huur), en áls al sprake is van huur, dan gaat het om huur van zogenoemde 230a-bedrijfsruimte (kantoorruimte), die door opzegging is beëindigd. (Zie voor een toelichting van het verschil tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte ons eerdere artikel: Bel- en internetwinkel is geen winkelruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW)
De rechtbank laat in haar vonnis in het midden of sprake is van huur of bruikleen, omdat, ook als sprake zou zijn van huur, de overeenkomsten volgens haar rechtsgeldig zijn beëindigd door opzegging.
Woonruimte, 290- of 230a-bedrijfsruimte
Voor het antwoord op de vraag welk huurregime van toepassing is, is in elk geval de bestemming van het gehuurde van belang, aldus de rechtbank. In dat verband is niet alleen relevant wat in de huurovereenkomst ten aanzien van de bestemming is bepaald maar ook wat partijen, mede in aanmerking de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Uitgaande van voorgaand criterium komt de rechtbank tot de conclusie dat geen sprake is van (ver)huur van woonruimte. Beide overeenkomsten zien immers op ruimten in een voormalig postkantoor, dus een bedrijfsgebouw en geen woning. Uit het feit dat de kunstenaar daarin zelf woonvoorzieningen heeft aangebracht, volgt al dat het pand bij de aanvang van de huurovereenkomst niet geschikt was voor bewoning. Bovendien zijn de overeenkomsten tot stand gekomen in het kader van het broedplaatsenbeleid, met het oog op het faciliteren en stimuleren van culturele initiatieven. Het gehuurde is conform de gesloten overeenkomsten in gebruik genomen als atelier en museum. Dat de kunstenaar het gehuurde op enig moment ook is gaan gebruiken als woonruimte, kan aan de overeengekomen bestemming niets veranderen. Een huurder kan immers niet eenzijdig bewerkstelligen dat het toepasselijke huurregime wijzigt door het gehuurde op een andere wijze te gaan gebruiken dan partijen waren overeengekomen. Er is dus geen sprake van woonruimte.
Vervolgens toetst de rechtbank of sprake is van 290-bedrijfsruimte. Ook hierbij haakt de rechtbank aan bij de bedoeling van partijen. Nu het de bedoeling was dat het gehuurde gebruikt zou worden als atelier zonder een voor het publiek toegankelijk lokaal, en als museum, waarbij eventuele verkoop een ondergeschikt element van de overeenkomst was, er bovendien geen verkoop aan particulieren plaatsvond (dus geen sprake was van ‘detailhandel’) en evenmin sprake was van plaatsgebondenheid, was volgens de rechtbank geen sprake van (ver)huur van 290-bedrijfsruimte. De kunstenaar kwam dan ook geen beroep toe op de beschermende bepalingen die zien op opzegging en beëindiging van de huur van ‘winkelruimte’.
Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat (áls de overeenkomsten al zouden kwalificeren als huur) sprake was van de (ver)huur van 230a-bedrijfsruimte. De huur van een dergelijke ruimte eindigt door opzegging conform de overeengekomen opzegtermijn (in dit geval drie maanden). De verhuurder hoeft geen (wettelijke) opzeggronden aan te voeren. Wel komt de huurder een beroep toe op ontruimingsbescherming, hetgeen betekent dat binnen twee maanden na de einddatum van de overeenkomst een verzoek tot opschorting van de ontruimingsverplichting bij de kantonrechter kan worden ingediend, maar dat had de kunstenaar nagelaten.
De overeenkomsten waren door de gemeente dan ook rechtsgeldig beëindigd door opzegging, zodat de kunstenaar het gehuurde had moeten ontruimen en hij de (bij gebreke van een vrijwillige ontruiming) noodgedwongen door de gemeente gemaakte ontruimingskosten (ter hoogte van € 361.340,-!) moest voldoen. Ook werd de kunstenaar veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 1.500,- (omdat hij niet had voldaan aan de veroordeling tot ontruiming) en hij moest een fors bedrag (ruim
€ 24.000,-) aan achterstallige betaling van de kosten van de nutsvoorzieningen voldoen. Bovendien kreeg de kunstenaar geen vergoeding voor zijn investeringen in het pand. Tot slot werd hij, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordeeld.
Conclusie
Het tijdelijk in gebruik geven van leegstaande panden aan (bijvoorbeeld) kunstenaars kan een maatschappelijk verantwoorde en zinvolle oplossing voor leegstand zijn, maar er kleven ook risico’s aan. Om deze risico’s zoveel mogelijk te voorkomen is een goede overeenkomst essentieel.
