Op 27 mei 2020 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland uitspraak gedaan in kort geding over de vraag of de huurder de volledige huurprijs van een café moet betalen tijdens de Coronacrisis. De huurder wenst een regeling te treffen met de verhuurder om de huur niet, dan wel gedeeltelijk te betalen gedurende de Coronacrisis en doet een beroep op een huurprijsvermindering op grond van de wet (artikel 7:207 BW). De verhuurder vordert echter betaling van de volledige huurprijs.
De huurder heeft, doordat hij het gehuurde niet kan gebruiken op last van de overheid, minder huurgenot, hetgeen mogelijk zou kunnen worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (hierna ‘BW’). Op grond van een gebrek kan de huurder een tijdelijke, zolang het gebrek nog niet is verholpen, huurprijsvermindering vorderen op grond van artikel 7:207 BW. Dit is eveneens mogelijk met terugwerkende kracht.
Wil er echter sprake zijn van een gebrek, dan moet het gaan om een omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Maar is daarvan sprake? De voorzieningenrechter geeft hierover een oordeel.
De casus
De verhuurder, Sigismund, is een vastgoedbelegger en Inbev huurt van Sigismund een bedrijfsruimte, waarin een horecaondernemer een bruin café exploiteert.
Vanwege het Coronavirus hebben alle eet- en drinkgelegenheden op aanwijzen van de Nederlandse regering de deuren moeten sluiten. Zo ook het café dat Inbev huurt.Daarom heeft Inbev – op eigen initiatief en zonder overleg met de verhuurder – op 25 maart 2020 aan Sigismund laten weten dat zij, vanwege de Coronacrisis en het sluiten van de deuren van het café, de betaling van de huur van de maand april 2020 uitstellen.
Sigismund geeft daarop aan dat dit bericht van Inbev in strijd is met de huurovereenkomst en zij niet accepteert dat de huur niet tijdig wordt voldaan.
Nadien vindt er tussen partijen nog correspondentie plaats, waarin wordt geprobeerd om tot een oplossing te komen. Onder meer biedt Inbev aan om tijdelijk 66% van de huur te betalen, maar Sigismund ziet geen reden om hiermee akkoord te gaan.
Inbev baseert haar standpunt op de stelling dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde op grond van artikel 7:204 BW en dat zij daarom recht heeft op een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW.
Partijen bereiken onderling geen akkoord en Sigismund is daarom een kort geding gestart, waarin zij – kort gezegd – vordert dat Inbev de volledige huur voor de maanden april en mei 2020 zal voldoen en tevens dat Inbev de daaropvolgende maanden ook de volledige huur moet betalen.
De uitspraak
De voorzieningenrechter overweegt als volgt over de vraag of Inbev een beroep kan doen op een huurprijsvermindering vanwege een gebrek:
“r.o. 4.5. Vaststaat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Vaststaat ook dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met het Coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en dat Inbev en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen.
Inbev beroept zich er naar voorlopig oordeel terecht op dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Tijdens die parlementaire behandeling heeft de minister op een vraag van de vaste commissie voor justitie over het toepassingsbereik van artikel 7:210 BW namelijk het volgende geantwoord (Wetsvoorstel 26.089, nr. 6, Nota naar aanleiding van het verslag, p.15):
"De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt."”
Naar oordeel van de voorzieningenrechter is dus het sluiten van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, zodat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Het recht op een huurprijsvermindering kan echter door partijen, ten aanzien van kantoorruimte en bedrijfsruimte, contractueel worden uitgesloten. Dit was in deze casus echter niet het geval.
De voorzieningenrechter overweegt daarom als volgt:
“r.o. 4.7. Gelet op het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter het beroep van Inbev op huurprijsvermindering zal afwijzen en de vordering van Sigismund tot betaling van de volledige huur over de maanden april tot en met augustus 2020 zal toewijzen. Of en zo ja per wanneer de overheidsmaatregelen zodanig zullen worden versoepeld dat een huurprijsvermindering niet meer op zijn plaats is, is op dit moment niet duidelijk en tussen partijen ook nog geen onderwerp van debat geweest.”
Sigismund kan dus, volgens de voorzieningenrechter, geen aanspraak maken op een volledige betaling van de huurprijs door Inbev en de voorzieningenrechter bepaalt dat Inbev in ieder geval tot en met augustus 2020 maandelijks twee derde van de huur moet betalen.
Tot slot geeft de voorzieningenrechter nog een voorlopig oordeel over de vraag of ook sprake is van onvoorziene omstandigheden op grond waarvan Inbev aanspraak zou kunnen maken op een verlaging van de huurprijs (artikel 6:258 BW):
“r.o. 4.8. (…) De voorzieningenrechter komt niet toe aan de vraag of de Inbev ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, wat een weging vergt van alle omstandigheden van het geval. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.”
De voorzieningenrechter is dus van mening dat de Coronacrisis kan worden gekwalificeerd als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, waardoor dus de weg open ligt voor een huurder om te vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd of zelfs de huurovereenkomst (deels) wordt ontbonden. Hierover schreven wij al meer in onze blog “Het coronavirus en de betaling van de huur door de ondernemer”.
Conclusie
Voor nu is dit een eerste oordeel van de voorzieningenrechter over de vaak gevoerde discussie in wiens risicosfeer de sluiting van de horeca ligt: die van de huurder of van de verhuurder? De voorzieningenrechter heeft de pijn verdeeld.
De huurder kan, volgens de voorzieningenrechter, aanspraak maken op een huurprijsvermindering en hoeft slechts twee derde van de huurprijs te betalen indien hij de gehuurde horecaruimte heeft moeten sluiten als gevolg van een overheidsmaatregel. Dit geldt voor de betaling van de huur tot en met augustus 2020.
Kennelijk heeft de voorzieningenrechter in zijn uitspraak niet meegewogen dat op 1 juni 2020 de overheidsmaatregelen voor de horeca worden versoepeld en het café haar deuren voor maximaal 30 bezoekers weer mag openen. De vraag is of deze versoepeling kan worden gezien als “het verhelpen van het gebrek”, waardoor de huurder op grond van artikel 7:207 BW geen recht meer heeft op een huurprijsvermindering.
Je kan stellen dat met de versoepeling van de maatregelen niet het gehele gebrek (helemaal) is hersteld. De wet gaat uit van een vermindering van de huurprijs in relatie tot het verminderde huurgenot. Door de versoepeling van de maatregelen neemt het huurgenot van de huurder weliswaar weer toe, maar is het genot nog niet volledig terug (doordat het café nog steeds niet vrij toegankelijk is). Dat zou ervoor pleiten dat de volle huurprijs ook nog niet verschuldigd is, maar is het fair om zoveel “pijn” op het bordje van de verhuurder te leggen?
Voor de verhuurder kan het contract nog een escape bevatten. Artikel 7:207 BW is namelijk van regelend recht en kan dus contractueel worden uitgesloten. Een dergelijke uitsluiting in de huurovereenkomst of de toepasselijke algemene bepalingen, kan niet zomaar opzij geschoven worden. Is een beroep op huurprijsvermindering vanwege een gebrek uitgesloten, dan resteert voor de huurder uitsluitend een beroep op de redelijkheid en billijkheid of op onvoorziene omstandigheden. De omstandigheden van het geval zullen moeten uitwijzen of een dergelijk beroep slaagt.
De voorzieningenrechter heeft de Coronacrisis in deze uitspraak als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW aangemerkt. Hoewel een kort geding zich niet leent voor een discussie hierover, zou dit wel als een voorzet gezien kunnen worden. Wij sluiten namelijk niet uit dat een bodemrechter er ook zo over denkt, waardoor wellicht de weg is vrijgemaakt voor de huurder om aanspraak te maken op een huurprijsverlaging.
Kan nu in vergelijkbare situaties ook zonder meer worden uitgegaan van een korting van 1/3 deel op de huurprijs? Nee, dat is niet zo. De rechtbank gaat uit van het voorstel van de huurder en beoordeelt dit voorstel, zonder een eigen invulling aan de huurprijsvermindering te geven. In andere gevallen kan dus ook anders worden geoordeeld.
Ten slotte plaatsen we nog de kanttekening dat dit een uitspraak is van de voorzieningenrechter. Voor beide partijen bestaat de mogelijkheid om hierover een bodemprocedure te starten bij de kantonrechter, die in zijn vonnis kan afwijken van dit oordeel van de voorzieningenrechter. En daarbij komt dat de hoger beroep termijn op het moment van de plaatsing van dit bericht nog niet is verstreken, zodat deze uitspraak nog niet onherroepelijk is.
Wilt u meer informatie over deze uitspraak, het doorbetalen van huurtermijnen of heeft u als huurder of verhuurder in tijden van het coronavirus andere vragen? Neem gerust contact op met één van onze huurrechtadvocaten: Joke Mikes, Lizelotte de Hoog of Marlies Kool.
