Het heeft even geduurd, maar op 4 oktober 2019 is de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 gepubliceerd. Deze volgt de Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011 op. De aantrekkende vastgoedsector, de gewenste versnelling van betaalbare woningbouw, de energietransitie, complexere binnenstedelijke transformaties en behoud van erfgoed vragen om andere manieren van samenwerking. De Reiswijzer 2019 is een (geactualiseerd) handboek voor marktpartijen en overheden en biedt de handvatten om samenwerkingsprocedures en complexe opgaven, waarin publieke en private belangen spelen, vorm te geven.
In de reiswijzer wordt in deel II het proces “strategievorming bij gebiedsontwikkeling” uitgewerkt aan de hand van de volgende stappen:
- Analyse van de opgave
– Publiek en privaat initiatief
– Risico- actoranalyse - Ontwikkelstrategie
– Haalbaarheidsanalyse
– Grondbeleid - Samenwerkingsstrategie
– Rol- en risicoverdeling
– Publieke, PPS of private GREX - Keuze voor een samenwerkingspartner
– Eén op één
– Tenderstrategie
– Tender, marktselectie of aanbesteding - Samenwerking (na gunning)
Wat ons overigens wel opvalt, is dat de Reiswijzer in hoofdstuk 6 de één op één selectie aanmerkt als een goede, simpele en snelle wijze om tot gebiedsontwikkeling te komen. Weliswaar onderkent de Reiswijzer daarbij (in paragraaf 6.2) dat de publieke delen in beginsel zullen moeten worden aanbesteed, maar wij merken op dat één op één selectie – bij de huidige veranderende marktomstandigheden, waarbij het (weer) steeds vaker voorkomt dat meerdere marktpartijen belangstelling hebben om gronden te verwerven – wel aanleiding kan geven voor discussie over de vraag waarom bepaalde gronden aan bepaalde marktpartijen zijn of worden verkocht. In gevallen van schaarste (of bij het vermoeden daarvan) is het daarom ons inziens zeker raadzaam om bij de verkoop van gronden het stellen van concurrentie tenminste te overwegen. Op die manier kunnen immers aan meerdere gegadigden gelijke kansen worden geboden om de grond te verwerven. Bovendien kan concurrentiestelling ook meer waarborgen bieden ter voorkoming van (verboden) staatssteun.
Het juridisch kader voor gebiedsontwikkeling wordt met name beschreven in deel IV van de Reiswijzer. Voor de aanbestedingsrechtelijke en staatsteunrechtelijke aspecten is in het bijzonder hoofdstuk 12 relevant. Dat hoofdstuk bevat overigens geen grote juridische veranderingen. Voor wat het aanbestedingsrecht betreft zijn de belangrijkste Europese uitspraken die worden behandeld nog steeds de arresten la Scala, Commissie/Frankrijk en Helmut Müller. Deze waren ook de in Reiswijzer 2011 opgenomen. Het hoofdstuk is wel uitgebreid en geactualiseerd. Er is o.a. specifieke aandacht voor de Gids Proportionaliteit (en de zogenaamde kleurenbalken zijn opgenomen in de Reiswijzer) en tevens wordt onder meer aandacht besteed aan de wezenlijke wijziging van overeenkomsten na gunning. Voor wat het staatssteunrecht betreft wordt in de Reiswijzer aandacht besteed aan de in 2016 verschenen Mededeling betreffende het begrip staatssteun van de Europese Commissie.
Naar verwachting zal in 2021 weer een herziene versie van de Reiswijzer verschijnen. Hierin zal in elk geval het hoofdstuk waarin het omgevingsrechtelijke kader is opgenomen worden herzien in verband met de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
De Reiswijzer 2019 is hier te downloaden.
