Een huurder van een 290-bedrijfsruimte (een bedrijfsruimte dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Bijvoorbeeld: een winkel, ambachtsbedrijf, restaurant of een café) heeft vergaande huurbescherming. Denk hierbij aan de wettelijke regels ten aanzien van de looptijd van de huurovereenkomst of de beëindiging van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:291 lid 1 BW zijn deze wettelijke regels voor 290-bedrijfsruimte echter van semi-dwingend recht. Dit betekent dat afwijking van de bepalingen is toegestaan, mits de afwijking niet nadelig is voor de huurder.
Of afwijking mogelijk is, hangt dus af van de omstandigheden van het geval. Voor zowel de verhuurder als voor de huurder is het mogelijk om de afwijking van een wettelijke huurbeschermingsregel te laten goedkeuren door de rechter (artikel 7:291 lid 3 BW). Indien de rechter de afwijking goedkeurt, dan zijn de huurder en de verhuurder aan de afwijking gebonden.
De rechter heeft – kort gezegd – twee goedkeuringscriteria, op basis waarvan hij een afwijking kan toestaan (artikel 7:291 lid 3 BW):
1) indien de afwijking de wettelijke bescherming van de huurder niet wezenlijk aantast;
2) indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij die bescherming niet nodig heeft.
Bij franchise wordt veel gebruik gemaakt van de mogelijkheid om aan de rechter goedkeuring te vragen om af te wijken van de wettelijke huurbeschermingsregels. Met name speelt dit wanneer de franchisegever de huurovereenkomst tegelijkertijd wil laten eindigen met de franchiseovereenkomst. Hiervoor is een afwijking nodig van het huurrecht, aangezien een dergelijke reden voor huuropzegging niet is opgenomen in de wet.
In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 12 november 2018 was sprake van een onderhuurovereenkomst en een franchiseovereenkomst tussen een internationaal opererende fast food onderneming en een eenmanszaak. Gezamenlijk vragen zij de kantonrechter om goedkeuring te verlenen ten aanzien van enkele bepalingen in de huurovereenkomst; dit betrof onder andere een koppelingsbeding waarbij de onderhuurovereenkomst zou eindigen in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst of hoofdhuurovereenkomst.
De kantonrechter overweegt onder meer dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen wel behoeft. Dat betekent dat het verzoek tot goedkeuring slechts toewijsbaar is, indien de belangen van de huurder daardoor niet worden aangetast.
In het vervolg van de uitspraak legt de rechter voornamelijk nadruk op het feit dat de huurder nu niet kan overzien welke feiten en omstandigheden zich zullen voordoen op het moment van beëindiging van de huurovereenkomst.
Middels het koppelingsbeding wordt geen enkele bescherming geboden aan de huurder. De huurder wordt met name niet beschermd ten aanzien van een eventuele schadevergoeding vanwege het onmiddellijk beëindigen van de huurovereenkomst en de huurder zal verplicht zijn het gehuurde met onmiddellijke ingang te ontruimen.
Daarnaast is sprake van een non-concurrentiebeding in de franchiseovereenkomst wat het einde van de onderneming van de huurder betekent en daarmee het teniet gaan van de opbrengsten van zijn investeringen.
De kantonrechter gaat kort in op het belang van de verhuurder, namelijk de wens van een zo groot mogelijke flexibiliteit en het snel ter beschikking willen hebben van de locatie, maar hecht hier geen waarde aan. Het eindoordeel luidt als volgt: ‘Gelet op het voorgaande worden door deze bedingen de belangen van de huurder in zodanige mate aangetast dat de daarvoor verzochte goedkeuring niet kan worden verleend.’
Kortom; huurders/franchisenemers doen er goed aan om een advocaat te verzoeken de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst te controleren op de rechtsgeldigheid van bepalingen. Eventueel kan vervolgens aan de rechter worden verzocht goedkeuring te verlenen ten aanzien van bepaalde artikelen in de huurovereenkomst. Op deze manier weet de huurder/franchisenemer direct of hij voldoende huurbescherming geniet.
Heeft u vragen ten aanzien van uw huurovereenkomst of franchiseovereenkomst, dan kunt u contact opnemen met mr. Joke Mikes of mr. Marlies Kool.
