Het WTC is een kantoor, geen schoolplein
Het is een markant kantorengebouw in het bruisende hart van Rotterdam: het WTC.
De verhuurder prijst de ruimte aan als: “de perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen” en: “van een gebouw met deze uitstaling mag u het nodige verwachten en dat krijgt u dus ook”.
Wat de huurder volgens de kantonrechter Rotterdam echter niet hoefde te verwachten, is dat er in grote getale scholieren van de Hogeschool Rotterdam in het WTC rondlopen. Elkaar eens per uur aflossende groepen scholieren passen niet in het beeld dat door de verhuurder in de brochure is geschetst van een “representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam”. En de huurder hoefde ook niet te accepteren dat deze overlast veroorzaken, bijvoorbeeld doordat de drukte bij de liften en de toiletten is vergroot.
Volgens de kantonrechter is de enkele aanwezigheid van de scholieren al voldoende om te constateren dat er sprake is van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW), omdat er afbreuk wordt gedaan aan de uitstraling en het doel van het WTC. Dit gebrek leidt tot vermindering van het huurgenot.
Wat zijn in deze casus de gevolgen van een gebrek?
In de eerste plaats heeft deze huurder het recht een aan het verminderde huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. In dit geval vond de kanontrechter een korting van 30% redelijk. Let wel: het moment van huurvermindering hoeft niet samen te vallen met het ontstaan van het gebrek. De huurvermindering kan op z’n vroegst ingaan op de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk aan de verhuurder kennis heeft gegeven, danwel op de dag waarop het gebrek in voldoende mate aan de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan.
De verhuurder schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij voldoet immers, door een gedeelte van de verdieping waar de huurder zijn bedrijfsruimte van hem huurt, aan een school te verhuren, niet aan de verwachting die de huurder mocht hebben toen hij in het centrum van Rotterdam hoogwaardige kantoorruimte ging huren. De tekortkoming rechtvaardigt de door de huurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de kantonrechter geeft de huurder een termijn van zo’n twee maanden om de ruimte te ontruimen.
De huurder kan in beginsel ook aanspraak maken op schadevergoeding. Nu de huurder in zijn geheel niet heeft onderbouwd dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van de verhuurder, gaat de kantonrechter in die vordering niet mee. Datzelfde geldt voor gevorderde schadevergoeding door de verhuurder, bestaande uit de gederfde huurinkomsten tot einde huurovereenkomst. Logisch, want een dergelijke schadevergoeding is uitsluitend verschuldigd door de partij die zodanig tekortschiet dat de overeenkomst ontbonden wordt. Die partij is in deze zaak niet de huurder, maar de verhuurder zelf.
