Laatst ontvingen wij op kantoor een cliënt die al jaren een bedrijfsruimte huurt waarin hij een restaurant exploiteert. Vanwege het succes van het restaurant had hij op een bepaald moment extra opslagruimte nodig. Hij had daarom (van dezelfde verhuurder) een nabijgelegen kelderruimte gehuurd. Onlangs (inmiddels enkele jaren later) wilde de verhuurder de huurovereenkomst met betrekking tot die kelderruimte opzeggen. Onze cliënt was daar niet blij mee, want dan zou hij zich (opnieuw) geconfronteerd zien met een ruimtegebrek. Hij vroeg ons daarom om advies.
In het huurrecht wordt een onderscheid gemaakt tussen zogenoemde ‘290-bedrijfsruimte’ (ook wel: winkelruimte) en ‘230a-bedrijfsruimte’ (ook wel: ‘overige bedrijfsruimte’ of ‘kantoorruimte’). Het verschil tussen de twee is onder meer gelegen in de daaraan verbonden huur(prijs)bescherming. Zo kan de verhuurder van 290-bedrijfsruimte de huurovereenkomst alleen opzeggen tegen het einde van de overeengekomen termijn, én er moet bovendien sprake zijn van één van de in de wet genoemde opzeggronden (bijvoorbeeld dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt). Bij 230a-bedrijfsruimte geldt meer contractvrijheid voor partijen, en daarom minder bescherming voor de huurder.
Het restaurant van onze cliënt kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. De kelder kwalificeert (op zichzelf) echter als 230a-bedrijfsruimte. De verhuurder was daarom van mening dat hij de huurovereenkomst met betrekking tot de kelder (met inachtneming van de bepalingen van die huurovereenkomst) kon opzeggen. Wij waren het daar niet mee eens.
Op grond van artikel 7:290 lid 3 BW omvat de huur van een 290-bedrijfsruimte namelijk onder meer ook de onroerende aanhorigheden, zoals bijvoorbeeld een loods of een parkeervoorziening. De samenhang met een ander object kan er dus toe leiden dat de regels die zien op 290-bedrijfsruimte (inclusief huurbescherming) op een huurverhouding van toepassing zijn, hoewel het gehuurde op zichzelf kwalificeert als 230a-bedrijfsruimte. Men spreekt in dit verband van ‘connexiteit’. De strekking van die regel is dat de huurbescherming die een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet illusoir zou worden, indien hij geen huurbescherming zou genieten ten aanzien van de samen met de 290-bedrijfsruimte gehuurde onroerende aanhorigheden.
Hierbij is niet van belang of de huurder de door hem (als 290-bedrijfsruimte) gebruikte ‘hoofdruimte’ huurt van dezelfde verhuurder of van een andere verhuurder. (HR 14 oktober 1983 (Fietsenstallingarrest)). Ook het feit dat de huurder eigenaar is van die andere (290-)ruimte(n), staat aan contractuele bestemming tot aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW niet in de weg (HR 10 februari 2012 (Van Neerbos/Den Haag). Wat wél van belang is, is dat de verhuurder ermee moet hebben ingestemd dat de (230a-) zaak wordt bestemd om samen met de andere door de huurder gebruikte (290-) ruimte te worden gebruikt.
De verhuurder van onze cliënt kon de huurovereenkomst met betrekking tot de kelder dus niet zomaar kan opzeggen. Een meevaller voor onze cliënt dus, want hij was al op zoek naar een andere opslagruimte. Nu kon hij zich de moeite en vooral ook de kosten van een verhuizing besparen.
De mogelijke toepassing van de connexiteitsregel is dus bij het opstellen van de huurovereenkomst voor zowel de huurder als de verhuurder iets om in de gaten te houden.
