Door de coronacrisis staan omzetten van ondernemers onder zware druk. Vooral de horeca en retailers hebben door de lockdown moeite om hun vaste lasten te voldoen en om de huur te betalen. Minister Wouter Koolmees vindt dat de pijn tussen de verhuurder en de huurder verdeeld moet worden. Dit uitgangspunt is ook terug te vinden in de rechtspraak. Rechters beschouwen de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid, nu de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd en dat resulteert in “een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract”. Of een huurder in zo’n geval aanspraak kan maken op een tijdelijke wijziging van de huurprijs, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Het is inmiddels een jaar geleden dat de cafés en restaurants voor het eerst gedwongen de deuren moest sluiten en in dat jaar zijn er enkele tientallen uitspraken over aanpassing van de huurprijs gepubliceerd. Aanvankelijk waren dat vooral voorlopige voorzieningen, maar inmiddels zijn er ook enkele uitspraken van bodemrechters. Wij gaan hierna in op twee uitspraken, maar we gaan eerst kort in op het toetsingskader van de rechter.
Huurgenot en een gebrek
De rechter krijgt in deze procedures de vraag voorgelegd of de huurder vanwege de coronacrisis (en de gevolgen daarvan) verplicht is om de (volledige) huur, zoals deze in de huurovereenkomst is opgenomen, te betalen. In het algemeen wordt aangenomen dat de huurders door de gedwongen sluiting van het gehuurde niet het huurgenot krijgen dat zij op grond van de huurovereenkomst mogen verwachten. Dit betekent dat de coronacrisis een omstandigheid is die een gebrek in de zin van de wet (artikel 7:204 BW) oplevert, waardoor de huurder in beginsel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dat de sluiting niet aan de verhuurder is toe te rekenen is daarbij juridisch niet relevant.
Onvoorziene omstandigheid
Vaak staat er in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte dat een huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering indien er sprake is van een gebrek. De huurder kan dan een beroep doen op de onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Van onvoorziene omstandigheden is sprake wanneer zich na het sluiten van de overeenkomst omstandigheden voordoen, waarmee partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden. Of die omstandigheden voorzienbaar waren, is daarbij niet van belang. Het gaat erom of partijen bij het sluiten van de overeenkomst rekening hebben gehouden met het risico op de betreffende omstandigheden, bijvoorbeeld door een lagere prijs te hanteren of een langere levertijd af te spreken.
Gevolgen van de onvoorziene omstandigheden
De omstandigheden van het geval spelen een belangrijke rol bij de beantwoording van de vraag of een huurder ingeval van onvoorziene omstandigheden aanspraak kan maken op een tijdelijke (neerwaartse) huurprijsaanpassing. Het is aan de huurder om te bewijzen dat hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheid om het gehuurde te exploiteren. Dit kan een huurder aantonen door een adequaat inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over de periode dat het gehuurde is gesloten als gevolg van de coronacrisis in vergelijking met een periode dat het gehuurde gewoon open is geweest.
Twee uitspraken van de Rechtbank Amsterdam en de Rechtbank Den Haag
Rechtbank Amsterdam: omzetafhankelijke huur is geen redelijke aanpassing van het huurcontract
Op 29 oktober 2020 oordeelde de Rechtbank Amsterdam in een bodemprocedure over een geschil tussen een verhuurder en een huurder van een zalencentrum.
De kantonrechter overweegt dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. De pandemie en de gevolgen daarvan zijn niet in de huurovereenkomst verdisconteerd, en de verhuurder en huurder mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.
In geval van onvoorziene omstandigheden rust er in beginsel op de verhuurder en huurder een verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van het contract te komen. De kantonrechter vond het opleggen van een omzetafhankelijke huur – zoals door de huurder werd gevorderd – te ver gaan. Dat vormt een te grote inbreuk op wat de verhuurder en de huurder aanvankelijk zijn overeengekomen. Het zou leiden tot een risicoverdeling die in belangrijke mate afwijkt van hetgeen oorspronkelijk tussen in de huurovereenkomst overeen is gekomen en dat is geen redelijke aanpassing. Immers, als de huurder nul euro omzet draait wordt er dus ook nul euro huur betaald. Maar ook als er wel omzet wordt gemaakt zou het door de huurder voorgestane uitgangspunt tot significante huurkortingen leiden die veel nadeliger kunnen uitpakken voor de verhuurder.
De rol van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)
De rechtbank oordeelde dat deze huurder geen recht heeft op de gevraagde huurkorting omdat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) van de overheid is bedoeld als tegemoetkoming in de vaste lasten.
Ook in een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 2 februari 2021 kwam de TVL aan de orde in het kader van een eventuele huurkorting. De voorzieningenrechter acht voor de periode van volledige sluiting van de horeca als gevolg van overheidsmaatregelen een huurkorting van 25% redelijk, omdat de huurder maximaal 50% van zijn huurprijs van de overheid gecompenseerd kan krijgen door middel van de TVL-regeling (Tegemoetkoming Vaste Lasten). De huurder had de financiële gevolgen van de beperkte openstelling onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank voor die periode niet tot een huurkorting komt.
De TVL kan inmiddels oplopen tot een percentage van wel 85%. Met een compensatieregeling van die omvang kan tevens de vraag worden gesteld of er nog steeds sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht tussen huurder en verhuurder die middels een wijziging van de huurprijs hersteld zou moeten worden. De verhuurder komt vermoedelijk immers veel minder compensatie van overheidswege toe.
Rechtbank Den Haag: 50% huurkorting vanwege corona
In een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag oordeelde de kantonrechter in een bodemprocedure over het verzoek om huurkorting wegens de verplichte horecasluiting als gevolg van de coronacrisis. Volgens de rechtbank zijn de gevolgen van de coronacrisis, gezien haar aard en omvang voor de economie en maatschappij dusdanig groot, dat deze als onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW beschouwd moet worden. Volgens de rechtbank hoefden de huurders op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het exploiteren van hun horecazaak in deze omvang, door een gezondheidscrisis, belemmerd zou worden.
Hierdoor is volgens de rechtbank sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst, wat het onredelijk zou maken dat de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zou mogen verlangen (en daarmee betalingen van de huurprijs). Nu beide partijen niets te verwijten valt, is de rechtbank van mening dat partijen het financiële nadeel dienen te delen met een huurkorting van 50%. De rechter vond het een vereiste dat de huurder kon aantonen dat hij omzetverlies heeft geleden als gevolg van de coronacrisis. De huurder slaagde daarin aan de hand van zijn jaarrekeningen van 2018 en 2019 en bankafschriften en “Tikkie-betalingen” voor het afhalen en bezorgen van maaltijden in genoemde perioden van sluiting. De huurder ontving weliswaar een overheidssteun, maar die was onvoldoende om de huur te voldoen. Daarnaast is de overheidssteun niet uitsluitend bedoeld voor huurbetalingen, maar ook voor betaling van overige vaste lasten.
De rechter heeft ook bepaald dat de huurder met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op een tijdelijke huurkorting, tenzij door de huurder en verhuurder al afspraken zijn gemaakt over de huurbetaling in coronatijd. Wel wordt door de Koninklijke Horeca Nederland (KHN) opgeroepen als horecaondernemer om niet massaal minder huur te gaan betalen. Het belang van er samen uitkomen staat nog steeds voorop, maar de uitspraak biedt zeker aanknopingspunten voor zowel de huurder als de verhuurder. Voor de verhuurder is het namelijk prettig dat goed is gekeken naar het omzetverlies. De huurder moet ook nog steeds goed kunnen onderbouwen dat dit komt door de sluitingen.
Tot slot is relevant dat deze uitspraak niet alleen de horeca maar ook de winkeliers enige aanknopingspunten geeft. De oordelen van deze kantonrechter kunnen zeker over de periode dat winkels gedwongen hun deuren (hebben) moeten sluiten één-op-één worden toegepast bij de vraag of ook winkeliers recht hebben op een huurkorting. Dat ook winkeliers, als zij hun omzetverlies wegens de coronacrisis en de beperkende maatregelen kunnen aantonen, recht hebben op een huurkorting ligt met deze eerste bodemuitspraak temeer voor de hand.
Conclusie
Het is aan de huurder om met een adequaat inzicht in objectieve omzetcijfers te bewijzen dat hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de normale exploitatie van de gehuurde winkel- of horecaruimte. Bij een aantoonbaar omzetverlies van 100% zal de huur in beginsel met 50% worden verminderd: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.
Deze formule is niet in beton gegoten. In onze visie is het terecht dat de rechter ook rekening houdt met de overheidssteun die de huurder ontvangt. Stel dat de huurder 70% van zijn vaste lasten vergoed kan krijgen via de TVL. Dan zou de huurder daarvan de 50% huur kunnen betalen en daarnaast (20%) geld overhouden voor andere verplichtingen. Dat is natuurlijk niet de bedoeling! Ook zouden de inspanningen van de huurder om zijn omzetverlies te beperken relevant moeten zijn en is het fair indien de rechter oog heeft voor de positie van de verhuurder. Want de pijngrens van een grote vastgoedorganisatie is natuurlijk veel hoger dan die van de particuliere eigenaar die zijn pensioen heeft gebouwd op het fundament van huuropbrengsten.
