Sinds 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt van kracht. De wet maakt het (beter) mogelijk tijdelijke huurcontracten te sluiten.
Voor zelfstandige woningen kunnen huurovereenkomsten voor een periode van maximaal twee jaar worden gesloten en voor onzelfstandige woningen voor maximaal vijf jaar. Deze contracten eindigen na het verstrijken van de overeengekomen termijn ‘van rechtswege’, zonder dat de huurder een beroep op huurbescherming toekomt. De huurovereenkomst hoeft dus niet te worden opgezegd, maar de verhuurder moet de huurder wél schriftelijk informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Dit dient te gebeuren op een tijdstip dat niet eerder is dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken (artikel 7:271 lid 1 BW). Wordt hieraan niet voldaan, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd en komt de huurder een beroep op huurbescherming toe. (Overigens mogen woningcorporaties slechts beperkt gebruik maken van de mogelijkheid een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Zij mogen dat alleen met bepaalde (bij ministeriele regeling aangewezen) doelgroepen.)
Over deze ‘kennisgeving’ is inmiddels de nodige jurisprudentie verschenen. Eerder oordeelde de Rechtbank Midden-Nederland bijvoorbeeld dat de genoemde termijnen voor het sturen van de kennisgeving heel streng worden gehandhaafd. In de zaak die leidde tot deze uitspraak was de kennisgeving namelijk op 1 februari in plaats van op 31 januari 2017 verstuurd (1 dag te laat dus). De rechter oordeelde dat dit ook daadwerkelijk te laat was en er dus een ‘gewone’ huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan, hetgeen in dit geval extra vervelend was omdat er sprake was van overlast en een huurachterstand.
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant ging nog een stapje verder. In de situatie die ten grondslag lag aan dit vonnis had de kennisgeving tussen 1 oktober 2017 en 1 december 2017 verstuurd moeten worden, maar werd deze op 28 september 2017 én 6 december 2017 verstuurd. De kantonrechter oordeelde dat het einde van de overeenkomst niet tijdig was aangezegd, omdat de ene brief te vroeg, en de andere te laat was verstuurd. Ook in deze zaak was volgens de rechter dus een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Het beroep van de verhuurder op de redelijkheid en billijkheid werd niet gehonoreerd.
Gelukkig biedt een (kort geding) vonnis van de Rechtbank Overijssel iets meer hoop voor verhurend Nederland. Ook in deze zaak had de verhuurder de kennisgeving (twee dagen) te vroeg verzonden. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in kort geding was in dit geval echter sprake van een situatie, waarbij een beroep van de huurder op artikel 7:271 lid 1 BW, en dan meer in het bijzonder de zinsnede “niet eerder dan drie maanden”, alle belangen afwegende, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter concludeerde in die zaak dan ook dat de huurovereenkomst van rechtswege was geëindigd.
Gelet op deze nogal wisselende rechtspraak blijft het onduidelijk in hoeverre je nu als verhuurder wegkomt met een te vroeg of te laat verzonden kennisgeving van het einde van de tijdelijke huurovereenkomst. Ons advies blijft dan ook de kennisgeving nauwkeurig binnen de wettelijk voorgeschreven periode aan de huurder te versturen: tussen de drie en één maand(en) voor de einddatum. U doet er goed aan om deze termijn te agenderen!
Mocht u vragen hebben die verband houden met het sluiten van een tijdelijke overeenkomst of de te verzenden kennisgeving, neem dan gerust contact op met mr. Lizelotte de Hoog of mr. Joke Mikes.
