Er zijn inmiddels veel gevallen bekend van geschillen waarin de koper van een huis, de makelaar aansprakelijk stelt omdat na de koop is gebleken dat de daadwerkelijke woonoppervlakte afwijkt van de woonoppervlakte die in de verkoopbrochure is opgenomen. Het is vaste rechtspraak geworden dat NVM-makelaars bij het bepalen van de woonoppervlakte de NVM-meetinstructie moeten hanteren. Doen zij dit niet, en blijkt de daadwerkelijke woonoppervlakte af te wijken van die in de verkoopbrochure, dan handelen zij in beginsel onrechtmatig tegenover de koper. Die onrechtmatigheid ontbreekt echter indien de koper in de gegeven omstandigheden had moeten twijfelen aan de juistheid van het opgegeven oppervlak. Van een dergelijke twijfel zou (bijvoorbeeld) sprake kunnen zijn wanneer de makelaar een specifiek voorbehoud ten aanzien van de juistheid van de door hem verstrekte verkoopinformatie heeft gemaakt.
Als gevolg van het onrechtmatig handelen van de makelaar, kan de koper de schade die hij heeft geleden, verhalen op de betreffende makelaar.
De eerste horde, het ‘vestigen’ van de aansprakelijkheid op de makelaar, wordt doorgaans relatief eenvoudig genomen indien blijkt dat de NVM-makelaar niet de NVM-meetinstructie heeft toegepast. Na vaststelling van de aansprakelijkheid moet vervolgens de omvang van de geleden schade van de koper worden bepaald. Het aantonen van de omvang van door koper geleden schade blijkt in de praktijk echter een moeilijke opgave. Hoe moet deze immers worden begroot?
Bij het bepalen van de hoogte van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de vermogenspositie waarin koper in werkelijkheid verkeert en de hypothetische vermogenspositie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer hij wel op de hoogte was geweest van de juiste woonoppervlakte. Met andere woorden, welke prijs had koper dan voor de woning betaald?
In verschillende procedures heeft de koper zijn schade onderbouwd door de betaalde koopprijs van de woning te delen door het woonoppervlakte. De prijs per vierkante meter werd vervolgens vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters dat de koper ‘te weinig’ had gekregen. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat dit niet de juiste wijze van schadebegroting is. De reden hiervoor is dat de prijs van een woning niet alleen wordt bepaald door de woonoppervlakte, maar ook door bijvoorbeeld de ligging en de staat van het huis.
Hoe wordt de schade dan wel begroot? Op basis van artikel 6:97 BW kan de rechter, indien de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, de omvang schattenderwijs vaststellen.
Recent heeft de Rechtbank Den Haag in een procedure de schade schattenderwijs vastgesteld. De casus komt er kort gezegd op neer dat kopers een woning hadden gekocht met een woonoppervlakte (volgens de verkoopbrochure) van 247 vierkante meter voor een koopprijs van € 867.500,-. Na de koop blijkt dat het daadwerkelijke woonoppervlakte ‘slechts’ 224 vierkante meter bedraagt. Kopers stellen de makelaar aansprakelijk en vorderen in de procedure een schadevergoeding van € 82.394,-. Hoe de kopers tot dit schadebedrag zijn gekomen volgt niet uit de uitspraak, maar als de methode van de ‘gemiste vierkante meters’ wordt toegepast, dan zou de schade
€ 80.779,35 bedragen. Het ligt dan ook voor de hand dat kopers op een soortgelijke wijze hun schade hebben begroot.
Allereerst overweegt de rechtbank dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld tegenover de kopers doordat in de verkoopbrochure en op Funda een onjuist woonoppervlakte werd vermeld. De aansprakelijkheid van de makelaar staat daarmee vast. Het beroep van de makelaar op artikel 6.11 van de standaard NVM-koopovereenkomst waarin staat dat geen van partijen enig recht kan ontlenen aan de opgegeven en werkelijke grootte van het verkochte, biedt voor hem ook geen uitkomst. De rechtbank overweegt in dat kader namelijk dat de makelaar een eigen zorgplicht heeft en dat die eraan in de weg staat dat hij als derde (de koopovereenkomst komt immers tot stand tussen koper en verkoper) de bescherming van dit beding kan inroepen.
Onder verwijzing naar de rechtsregels uit de hiervoor genoemde jurisprudentie overweegt de rechtbank vervolgens dat de schade niet kan worden begroot door enkel acht te slaan op de gemiste vierkante meters. De omvang van de schade moet worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin kopers nu verkeren, met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven en in de verkoopinformatie het juiste woonoppervlak van de woning zou zijn vermeld.
In dat kader is volgens de rechtbank van belang voor welke prijs kopers de woning hadden gekocht indien zij op de hoogte zouden zijn geweest van het juiste woonoppervlak van de woning. De rechtbank overweegt dat het woonoppervlak weliswaar kleiner is dan op de website van Funda en in de verkoopbrochure was vermeld, maar dat het daarbij gaat om een relatief geringe afwijking van 9%. Bij een dergelijke woning (het betrof hier een gerenoveerd herenhuis met een behoorlijke oppervlakte) zal een relatief geringe afwijking in de omvang van het woonoppervlak in het algemeen slechts een beperkte invloed hebben op de koopprijs, aldus de rechtbank.
Volgens de rechtbank valt niet meer te achterhalen tot welke prijsvermindering de bekendheid van de geringere woonoppervlakte zou hebben geleid. Daarom maakt de rechtbank op grond van artikel 6:97 BW een schatting van de schade en zij begroot deze op € 10.000.-
Zo geeft deze uitspraak inzicht in welke factoren een rol spelen bij de begroting van de schade door de rechtbank op basis van artikel 6:97 BW en wat de omvang van een dergelijke schadevergoeding in een concreet geval kan zijn. De verwachting is dat deze door rechters gemaakte schattingen doorgaans (een stuk) lager zullen zijn dan de door kopers gestelde schade. Houdt hiermee dus rekening!
