Algemene voorwaarden komen veel voor bij verbintenissen, zo ook in huurovereenkomsten. In een recente uitspraak van de Hoge Raad van 29 januari 2021 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag of het inroepen van exoneraties uit algemene voorwaarden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Wat was er aan de hand?
Franchiseorganisatie Bart’s Retail exploiteert een Bakker Bart in Amsterdam. In 2007 wordt er asbest ontdekt in het pand. Dat wordt gesaneerd en uit een eindinspectie op
6 februari 2010 blijkt dat de onderzochte ruimte zonder gebruik van persoonlijke beschermingsmiddelen mag worden betreden.
Bart’s Retail sluit vervolgens een franchiseovereenkomst met franchisenemer voor de periode van 3 januari 2011 tot 31 december 2016. Voor dezelfde periode wordt een onderverhuurovereenkomst gesloten voor het Bakker Bart pand in Amsterdam. In de onderhuurovereenkomst is een exoneratiebeding opgenomen dat aansprakelijkheid uitsluit voor gebreken in het pand. Franchisenemer wordt er bovendien van op de hoogte gesteld dat er sanering heeft plaatsgevonden.
Op 3 januari 2011 begint franchisenemer met de sloop en vervanging van het winkelinterieur, waarna blijkt dat er spuitasbest of resten daarvan in het pand zitten. De werkzaamheden worden door de Arbeidsinspectie van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid stilgelegd. Bart’s Retail laat vervolgens een tweetal onderzoeken uitvoeren, waaruit blijkt dat sprake is van niet-hechtgeboden asbest. Bart’s Retail sluit het pand om die reden tot nader order. Tussen partijen wordt overeengekomen dat Bart’s Retail de franchisenemer wekelijks € 3.403,71 betaalt als zijnde schadevergoeding/schadeloosstelling.
Eind 2013 is de sanering afgerond. Partijen voeren vervolgens overleg over het voortzetten van de exploitatie. Per brief d.d. 29 mei 2013 heeft Bart’s Retail hiertoe een laatste voorstel gedaan, waarbij zij zich op het standpunt heeft gesteld dat indien franchisenemer het voorstel niet aanvaardt, de overeenkomsten zouden worden ontbonden. Reactie van franchisenemer blijft uit en franchisenemer dagvaart Bart’s Retail.
Franchisenemer vordert een verklaring voor recht dat de overeenkomsten niet zijn ontbonden. Echter, vordert zij wel zelf ontbinding van de overeenkomsten, zij het op grond van een tekortkoming in de nakoming. Die tekortkoming zou zijn dat Bart’s Retail tekort is geschoten in haar verplichtingen vanwege de aanwezigheid van asbestverontreiniging in het gehuurde en de daarop volgende (herhaalde) stopzetting van de exploitatie. Verder vordert franchisenemer vergoeding van de door haar geleden schade.
De kantonrechter heeft bij eindvonnis geoordeeld dat sprake is van een gebrek in het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat Bart’s Retail op grond van artikel 7:208 BW schadeplichtig is. De kantonrechter heeft verder voor recht verklaard dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst niet door middel van de buitengerechtelijke verklaring van Bart’s Retail zijn ontbonden.
Bart’s Retail gaat in hoger beroep, maar zonder succes. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, met die kanttekening dat het hof de overeenkomsten alsnog ontbindt wegens toerekenbaar tekortkomen aan de zijde van Bart’s Retail. Met betrekking tot het beroep door Bart’s Retail op de uitsluitingen van aansprakelijkheid zijn deze naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, kort samengevat, omdat het ter beschikking stellen van het gehuurde als Bakker Bart winkel de kern is van de prestatie. Het hof weegt verder mee dat het pand op last van Bart’s Retail was gesloten en wekelijkse schadeloosstelling ontving.
Bart’s Retail gaat tegen dit oordeel in cassatie.
Toetsingskader
Exoneratiebedingen zijn in beginsel toegestaan. Het beding kan echter wel altijd worden getoetst aan artikel 6:248 lid 2 BW, te weten de vraag of het beding “naar maatstaven en redelijkheid en billijkheid” onaanvaardbaar is. Op grond van vaste rechtspraak (HR 31 december 1993, NJ 1995/389, m.nt. C.J.H. Brunner (Matatag/De Schelde); HR 15 oktober 2004, NJ 2005/141 (GTI/Zurich)) geldt dat artikel 6:248 lid 2 BW met (extra) terughoudend dient te worden toegepast. En dat is ook precies waar de klacht van Bart’s Retail om draait. Kort samengevat klaagt Bart’s Retail namelijk dat het hof de terughoudendheid heeft miskend waarmee de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BW moet worden toegepast.
Conclusie
De Hoge Raad oordeelt dat het onderdeel doel treft. Het hof heeft inderdaad die terughoudendheid heeft miskend:
”De door het hof genoemde omstandigheden dat de tekortkoming de kern van de prestatie betreft, dat zonder terbeschikkingstelling van het gehuurde niet alleen aan de huurovereenkomst maar ook aan de franchiseovereenkomst elke betekenis komt te ontvallen en dat Bart’s Retail gedurende een bepaalde periode [verweerders] wekelijks schadeloos heeft gesteld, maken onvoldoende duidelijk waarom het beroep op de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.”
De Hoge Raad is dus van oordeel dat indien het exoneratiebeding wordt ingeroepen vanwege een tekortkoming die de kern van de overeenkomst betreft, of dat de tekortkoming tot gevolg heeft dat (tijdelijk) aan de overeenkomst elke betekenis komt te ontvallen dit niet zonder meer tot de conclusie leidt dat een beroep op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens de Hoge Raad dient te worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. Uit de motivering van het hof blijkt niet in hoeverre de argumenten die door Bart’s Retail waren aangevoerd, waren meegewogen en maken onvoldoende duidelijk waarom het beroep op de exoneratiebedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Dat bij de beoordeling of toepassing van een beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid alle omstandigheden van het geval moeten worden betrokken, is overigens vaste rechtspraak.
De Advocaat-Generaal had overigens een andere lezing van de overwegingen van het hof en meende dat in het oordeel van het hof niet besloten ligt dat een beroep op een exoneratie zonder meer onaanvaardbaar is indien een gebrek de kernprestatie van de overeenkomst aantast:
“Ik lees het oordeel van het hof in rov. 5.8 zo dat een beroep op de exoneratie(s) in dit geval onaanvaardbaar is, omdat de gevolgschade voor een gebrek in het gehuurde waarvoor een beroep op de exoneratie in de huurovereenkomst wordt gedaan tevens als schade uit hoofde van de franchiseovereenkomst is aan te merken, althans dat door de sluiting van de winkel aan beide overeenkomsten elke betekenis komt te ontvallen, terwijl het hof heeft vastgesteld dat de exoneratie(s) niet zien op schade in de franchiseovereenkomst. Dit oordeel impliceert dat het hof van oordeel is dat het ontbreken van exoneratie(s) in de franchiseovereenkomst voor de aanwezigheid daarvan in de huurovereenkomst gaat. Bart’s Retail heeft daar niet over geklaagd. Bart’s Retail klaagt ook niet over de uitleg die het hof in de eerste regels van rov. 5.8 geeft aan de exoneratie(s) en hun betekenis voor de met elkaar samenhangende (zie rov. 5.13) huur- en franchiseovereenkomst.”
Hieruit blijkt wel hoe belangrijk de movering is en dat uit de beslissing dient te blijken op welke wijze de rechter met de verschillende relevante omstandigheden rekening heeft gehouden.
In ieder geval wordt de zaak (terug)verwezen naar het hof, zodat deze opnieuw kan worden beoordeeld.
Tot slot
Wilt u meer informatie over deze uitspraak, exoneratiebedingen of heeft u andere vragen? Neem gerust contact met ons op!
