Het toetsingskader dat geldt voor de beantwoording van deze vraag is uiteengezet in een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Wat was de casus?
Realisering ecologische zone en een vleermuizenonderkomen
De gemeente Zwolle heeft op 21 februari 2007 ten behoeve van de aanleg van het bedrijventerrein Hessenpoort de eigendom van een perceel verworven. Op dit perceel bevindt zich een voormalige boerderij met een bijgebouw. Het bijgebouw is verhuurd als woonruimte.
De gemeenteraad van Zwolle heeft op 29 oktober 2012 het bestemmingsplan "Hessenpoort" vastgesteld, dat op 22 mei 2013 onaantastbaar is geworden. In het bestemmingsplan heeft het perceel waarop een boerderij met het bijgebouw is gelegen de bestemming ‘Groen’ gekregen. Gronden met deze bestemming zijn op grond van artikel 5 van de planvoorschriften, voor zover hier van belang, bestemd voor "groenvoorzieningen met recreatief medegebruik en natuurontwikkeling, die dient als visuele begrenzing van het bedrijventerrein Hessenpoort in relatie tot de directe omgeving".
Ter uitvoering van het bestemmingsplan heeft de gemeente in het gebied waarin het perceel is gelegen een ecologische zone aangelegd. In dat kader is de hiervoor genoemde boerderij omgebouwd tot vleermuizenonderkomen.
De gemeente heeft op grond van artikel 7:281 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) bij de rechter gevorderd dat de huurovereenkomst tussen de huurder en de gemeente wordt ontbonden op een datum gelegen zes maanden na het wijzen van het vonnis, de huurder te bevelen direct na de ontbinding het perceel ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen en te bepalen dat de gemeente aan de huurder een schadeloosstelling van € 9.000,- dient te betalen op de dag der feitelijke ontruiming.
Het juridisch toetsingskader
Op grond van artikel 7:281 lid 1 BW ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen dag, indien iemand die (op de voet van artikel 7:226 BW) verhuurder is geworden een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat daartoe niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. De gemeente mag slechts dan overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als hiervoor bedoeld, indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.
De gemeente krijgt gelijk
De gemeente Zwolle heeft gesteld dat de woonfunctie van het gehuurde zich niet verdraagt met het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein is namelijk ingedeeld in bepaalde zones waarbinnen een bepaalde geluidsbelasting is toegestaan. Het gerechtshof oordeelt dat de gemeente voldoende heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van de woonruimte in de ecologische zone, belemmeringen oplevert bij de verdere invulling van het bedrijventerrein. “Daarmee nopen ontwikkelingen van ruimtelijke ordening tot ontbinding van de huurovereenkomst”, aldus het gerechtshof.
De gemeente heeft aangevoerd dat de ecologische zone in het bestemmingsplan is opgenomen ter compensatie van natuurwaarden die verloren zijn gegaan door de aanleg van het bedrijventerrein Hessenpoort. Die compensatie moet in de visie van de gemeente worden uitgevoerd conform de inrichtingsschets die daartoe is opgesteld en die deel uitmaakt van het bestemmingsplan.
Het gerechtshof is het met de gemeente eens dat altijd sprake zal zijn van enige verstoring van de flora en fauna door aanwezigheid van een bewoond bijgebouw. In aanmerking genomen het doel van de aanleg van de ecologische zone heeft de gemeente ook uit dit oogpunt belang bij de volledige realisering van die zone.
De gemeente heeft bewerkstelligd dat de huurder een passende woning zal worden aangeboden. Het gerechtshof is er niet van overtuigd geraakt dat huurder vanwege zijn psychische gesteldheid enkel in het buitengebied zou kunnen wonen. Hij kan verder gebruik maken van de gemeentelijke instelling voor de begeleiding van bijzondere doelgroepen.
Het gerechtshof komt tot de conclusie dat de gemeente bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat is voldaan aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van het bedrijventerrein Hessenpoort, en daarmee van de gemeente, noopt tot de verdere realisering van de ecologische zone door beëindiging van de woonfunctie van het door de huurder bewoonde bijgebouw. Het gerechtshof ontbindt dan ook de huurovereenkomst, zodat de gemeente de bestemming ‘Groen’ kan verwezenlijken.
Conclusie
Deze uitspraak is illustratief voor het doel waarmee artikel 7:281 BW tot stand is gekomen, namelijk dat zonder de – lange – weg van onteigening kan worden ingegrepen in situaties waarin percelen voor lange tijd verhuurd zijn en aanwending “ten algemenen nutte” verkorting van die tijd wenselijk maakt.
Voor bedrijfsruimte kent het huurrecht overigens een vergelijkbare regeling (artikel 7:310 BW).
Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of mr. Lizelotte de Hoog.
