Bij veel (huurders en) verhuurders is bekend dat een betalingsachterstand ter hoogte van de huur voor (minimaal) drie maanden, voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. In sommige gevallen loopt de huurder gedurende de procedure de huurachterstand in en kan de rechter de vorderingen van de verhuurder afwijzen. Inmiddels is immers geen sprake meer van een achterstand en een ontbinding van de huurovereenkomst gaat wel heel ver.
Maar hoe zit dat als de huurder de huur structureel te laat betaalt en op die manier vaak een huurachterstand laat ontstaan?
In een recente procedure vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige huur van twee maanden. De kantonrechter wees de vordering tot betaling van de achterstallige huur toe maar de overige vorderingen af. Een huurachterstand van twee maanden was volgens hem niet voldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
De verhuurder was het niet eens met de uitspraak van de rechter en ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Ondertussen had de huurder de betalingsachterstand van twee maanden ingelopen. Het hof oordeelt dat sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Het hof acht het, gelet op het verzenden van tientallen aanmaningen, het herhaald inschakelen van deurwaarders en het voeren van vier gerechtelijke procedures, aannemelijk dat het de verhuurder veel tijd en geld heeft gekost de huurbetalingen van de huurder te ontvangen.
Het hof concludeert dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met een huurder, die stelselmatig de huur niet of te laat betaalt, voortzet. Bovendien heeft de verhuurder er belang bij dat de gehuurde woning beschikbaar komt ten behoeve van anderen, die wél hun betalingsverplichting na zullen komen.
Uit vaste rechtspraak blijkt dat een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst doorgaans pas wordt toegewezen indien een huurachterstand van minimaal drie maanden is ontstaan.
Maar uit het hiervoor genoemde arrest blijkt dat óók het structureel te laat betalen van de huur kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Hierbij moeten wel de specifieke omstandigheden van het geval worden meegewogen, zoals ook blijkt uit eerdere rechtspraak (zie bijvoorbeeld Gerechtshof ’s-Gravenhage 1 december 2011, Gerechtshof ’s-Gravenhage 16 augustus 2011 en Rechtbank Overijssel 7 januari 2014).
