Renovatie, goed voor de portemonnee van de huurder?
De zitting van mijn kort geding was op de kop af twee maanden nadat de Hoge Raad in zijn uitspraak van 22 april 2016 de prejudiciële vragen over renovatie (artikel 7:220 BW) had beantwoord. De advocaat van de wederpartij – de huurder – vond dat de Hoge Raad heel duidelijk is geweest: bij renovatie is de verhuurder verplicht om de wettelijke verhuiskostenvergoeding te betalen. Dat is dwingend recht en dus kun je hiervan niet afwijken. Of mijn cliënte – een woningcorporatie – maar even de knip wilde trekken om aan deze huurder de vergoeding van bijna zesduizend euro te betalen. Dat wilde deze woningcorporatie niet en zij had een groot belang bij het voeren van verweer, want de woning van deze huurder maakte deel uit van een project van enkele tientallen woningen die opgeknapt werden. Betaling van de verhuiskostenvergoeding zou een financiële strop van zo’n half miljoen euro betekenen.
Het eerste argument dat onze cliënte naar voren kon brengen, was het feit dat het onderhoudsproject geen renovatie was, maar dringende werkzaamheden.
Renovatie of dringende werkzaamheden?
Renovatie leidt tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Het begrip dringende werkzaamheden ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Het is ‘groot onderhoud’ dat niet is gericht op een toename van het woongenot.
De Hoge Raad heeft nu uitgemaakt dat als er uitsluitend dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, een huurder geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding, maar mogelijk wel op huurverlaging of schadevergoeding. Alleen wanneer de renovatiewerkzaamheden de verhuizing noodzakelijk maken, kan de huurder aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding.
Verhuizing noodzakelijk?
Het onderscheid tussen renovatie en dringende werkzaamheden is echter niet altijd gemakkelijk te maken en vaak is er sprake van een combinatie van beiden. Wat dan? Indien een huurder genoodzaakt is te verhuizen als gevolg van gecombineerde werkzaamheden, betekent dit dan dat hij automatisch aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding of moet er sprake zijn van een noodzaak daartoe vanwege de renovatiewerkzaamheden?
Dit betekent dat de verschillende soorten werkzaamheden als het ware gesplitst moeten worden, zodat beoordeeld kan worden of een verhuizing noodzakelijk was. Als een huurder verhuist vanwege de uitvoering van de dringende werkzaamheden, dan heeft hij geen aanspraak op de verhuiskostenvergoeding.
De rechter heeft in het kort geding voor onze cliënte de kwalificatievraag niet willen beantwoorden; hij stapte heen over de vraag of er wel sprake was van renovatie. De rechter gaf onze cliënte gelijk op het tweede argument: een opknapbeurt van een woning kan ingrijpend zijn voor de huurder en behoorlijk wat ongemak met zich meebrengen maar daarmee is de noodzaak tot verhuizing niet gegeven. De woningcorporatie heeft de huurder gratis een tijdelijk keukenblok, een persoonlijke mobiele badkamer (met douche, wastafel en toilet) en een opslagcontainer ter beschikking gesteld. Ook was er de mogelijkheid om tijdelijk gebruik te maken van een wisselwoning, maar ook daardoor ontstond er geen noodzaak om te verhuizen en daardoor was een verhuiskostenvergoeding sowieso niet aan de orde.
Hoe nu verder?
De Hoge Raad heeft weliswaar over een aantal zaken duidelijkheid verschaft; verhuurders die een renovatie willen uitvoeren zijn verplicht om een verhuisvergoeding te betalen kunnen. Hiervan afwijkende afspraken zijn niet rechtsgeldig. Het maakt daarbij niet uit of de huurder of de verhuurder het initiatief voor renovatie heeft genomen. Maar een aantal vragen is nog niet beantwoord. Want wanneer is er sprake van een noodzaak tot verhuizing? Als de huurder niet meer kan koken? Of als hij twee dagen niet kan douchen?
De kantonrechter in de Rechtbank Midden-Nederland heeft in zijn uitspraak van 20 juli 2016 de parlementaire geschiedenis behorende bij artikel 7:220 BW er op nageslagen, waarin staat vermeld:
"Met een noodzakelijk verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizing bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizing bestaat."
Hieruit volgt, aldus de kantonrechter, dat bijkomende andere omstandigheden met zich kunnen meebrengen dat de noodzaak tot verhuizen bestaat bij (slechts geringe) renovatiewerkzaamheden. Deze rechter vond het in dit kader relevant dat de huurster zwanger was en een moeilijke zwangerschap doormaakte (o.a. ziekenhuisopnames). Voor de kantonrechter reden om aan te nemen dat er voor de huurster een noodzaak tot verhuizing bestond in verband met de werkzaamheden aan de woning. Aangezien huurster ook daadwerkelijk was verhuisd, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de verhuurder de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is.
Kortom, of een huurder aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding dient per geval beoordeeld te worden.
In ieder geval volgt uit deze jurisprudentie dat verhuurders zich vóór aanvang van een project heel goed moeten afvragen of zij het als een renovatie- of als onderhoudsproject willen uitvoeren. Aan een renovatie kan een fors prijskaartje hangen indien deze niet kan worden uitgevoerd in bewoonde staat. Daar staat tegenover dat de verhuurder door toename van het woongenot wel de huurprijs kan verhogen. Dat kan niet na de uitvoering van dringende werkzaamheden.
