"De bevoegdheid van de burgemeester ten aanzien van het sluiten van een woning of bedrijfsruimte is verruimd, maar de verhuurder kan op grond van deze sluiting de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden."

Indien een huurder zich niet gedraagt als een goed huurder, heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst met de huurder te laten ontbinden (op grond van artikel 7:231 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) jo. artikel 6:265 BW). Ontbinding van de huurovereenkomst kan uitsluitend door de rechter uitgesproken worden; de verhuurder kan de huurovereenkomst dus niet buitengerechtelijk – dat wil zeggen zonder tussenkomst van de rechter – ontbinden vanwege een tekortkoming van de huurder.

In uitzonderlijke gevallen heeft de verhuurder toch de mogelijkheid om de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden.

Op basis van artikel 7:231 lid 2 BW heeft de verhuurder onder meer de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding als ‘door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten.’ Dit ziet op de bevoegdheid van de burgemeester om een woning of een bedrijfsruimte te sluiten, indien in de woning of de bedrijfsruimte een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. Indien dit gebeurt, kan de verhuurder vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en hoeft de verhuurder in beginsel niet naar de rechter om de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen. In de praktijk blijkt echter geregeld dat de huurder zich niet neerlegt bij de buitengerechtelijke ontbinding, zodat de verhuurder alsnog naar de rechter moet om de ontbinding te bewerkstelligen en om ontruiming van het gehuurde af te dwingen.

Op 1 januari 2019 is de bevoegdheid van de burgemeester om een woning of bedrijfsruimte te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet verruimd. In eerste instantie luidde dit artikel als volgt:

“De burgemeester is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in een woning of lokaal of op een daarbij behorend erf:

a. een middel als bedoeld in lijst I of II dan wel aangewezen krachtens artikel 3a, vijfde lid, wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is.”

De wetgever heeft aan artikel 13b Opiumwet de volgende passage toegevoegd:

‘b. een voorwerp of stof als bedoeld in artikel 10a, eerste lid, onder 3°, of artikel 11a voorhanden is.’

De burgemeester kan nu niet alleen een woning of bedrijfsruimte sluiten indien er een handelshoeveelheid drugs in de woning of de bedrijfsruimte wordt aangetroffen, maar hij kan de woning of de bedrijfsruimte ook sluiten indien in de woning of de bedrijfsruimte voorwerpen of stoffen worden aangetroffen die bestemd zijn voor het telen of bereiden van drugs, zoals apparatuur, chemicaliën en versnijdingsmiddelen, ook wel aan te duiden als strafbare voorbereidingshandelingen (artikel 10a en 11a Opiumwet). De bevoegdheid van de burgemeester om de woning of de bedrijfsruimte  te sluiten is dus aanzienlijk verruimd.

Heeft deze verruiming ook invloed op de bevoegdheid van de verhuurder om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden? Het antwoord hierop is: nee.

Doordat artikel 7:231 lid 2 BW niet door de wetgever is aangepast, kan de verhuurder de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden indien de burgemeester de woning of de bedrijfsruimte heeft gesloten op grond van strafbare voorbereidingshandelingen. Hiervoor diende aan artikel 7:231 lid 2 BW artikel 10a en 11a van de Opiumwet (strafbare voorbereidingshandelingen) te worden toegevoegd, maar dat is (nog) niet gebeurd.

Kortom, de burgemeester kan bij strafbare voorbereidingshandelingen, zoals bedoeld in artikel 10a en 11b Opiumwet wel de woning of de bedrijfsruimte sluiten, maar de verhuurder kan op grond van deze sluiting de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden. De verhuurder wordt dus geconfronteerd met een gesloten huurobject, maar kan hier eigenlijk niets mee. Immers, buitengerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde door de verhuurder ingeval het pand is gesloten op grond van strafbare voorbereidingshandelingen, is op grond van artikel 7:231 lid 2 BW niet toegestaan.

Uiteraard kan de verhuurder in zo’n situatie wel kiezen voor de mogelijkheid om een procedure op te starten en bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen op grond van artikel 6:265 jo. 7:231 lid 1 BW. Door het verrichten van strafbare voorbereidingshandelingen aan de zijde van de huurder, kan namelijk worden gesteld dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst c.q. dat hij zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt. Dat zijn tekortkomingen die – behoudens specifieke omstandigheden – resulteren in een ontbinding van de huurovereenkomst.

De vraag zal blijven of de wetgever op den duur nog zal overgaan tot wijziging van artikel 7:231 lid 2 BW in samenspraak met het reeds gewijzigde artikel 13b van de Opiumwet. De verhuurder krijgt dan de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, indien de burgemeester de woning of de bedrijfsruimte heeft gesloten vanwege strafbare voorbereidingshandelingen. Of dit uiteindelijk voor de praktijk veel verschil zal maken, is nog maar de vraag, nu het vaak voor komt dat een huurder zich niet neerlegt bij een buitengerechtelijke ontbinding.  

Meer weten? Neem gerust contact op met mr. Joke Mikes of mr. Marlies Kool

< Naar overzicht