Als onderdeel van de nieuwe Omgevingswet, die naar het zich laat aanzien in 2022 in werking zal treden, wordt ook de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen ingevoerd (de WKB). Die wet zal worden ondergebracht in titel 12 van Boek 7 van het BW, aanneming van werk, en in de WABO en de Woningwet; kortom, een deel is privaatrechtelijk van aard, een ander deel publiekrechtelijk.
Doelstelling van de WKB is het verbeteren van de rechtspositie van de consument als opdrachtgever in het bouwproces én het verbeteren van de bouwkwaliteit. In deze korte bijdrage beperk ik mij tot de wijzigingen in de titel ‘aanneming van werk’, omdat die de verhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer direct zal gaan beïnvloeden.
De inwerkingtreding van de WKB zal waarschijnlijk plaatsvinden per 1 januari 2022; de Eerste Kamer dient nog over de WKB (en dus de Omgevingswet) te stemmen, maar het wetsontwerp is niet controversieel verklaard, dus de Eerste Kamer kan er over stemmen. Omdat Minister Ollongren meent dat de met de invoering van de Omgevingswet gemoeide ICT perikelen onder controle zijn, lijkt ook daar geen probleem te bestaan dat de invoering kan vertragen.
Net zoals bij iedere invoering van een nieuwe wet, wordt ook voor de WKB overgangswetgeving voorbereid, die de introductie van de nieuwe wet voor de praktijk, beheersbaar maakt.
In de WKB wordt een vijftal aanpassingen voorzien, te weten de uitbreiding van de waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 lid 2 BW), het opleverdossier (artikel 7:757a BW), de aansprakelijkheid na oplevering (artikel 7:758 lid 4 BW), het bieden van zekerheden in verband met nakoming van verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst (artikel 7:765a BW) en de uitbreiding van de 5% regeling (artikel 7:768 BW).
Twee onderdelen treden met ingang van 1 januari 2022 direct in werking, te weten de waarschuwingsplicht én het opleverdossier. Dat betekent dat die wettelijke bepalingen ook al van toepassing zijn op nu lopende projecten/werken, die ná 1 januari 2022 worden opgeleverd. Er van uitgaande dat de regeling dan in werking treedt, wordt de aannemer bij een oplevering ná 1 januari 2022, geconfronteerd met de dan nieuw geldende én aanzienlijk uitgebreide waarschuwingsplicht, die bovendien dwingendrechtelijk van karakter is (dat wil zeggen, je kunt het niet ‘wegcontacteren’ in de aannemingsovereenkomst). Wat verandert er dan in de waarschuwingsplicht ten opzichte van nu?
De aannemer moet, in afwijking van de huidige regeling, ‘tijdig, ondubbelzinnig’ schriftelijk melden dat hij een gebrek waarneemt, waarvan hij ook aangeeft welke gevolgen dat gebrek heeft. Het enkel opnemen van de waarschuwing in een verslag van een bouwvergadering is in de memorie van toelichting al als onvoldoende beoordeeld. Dus, aannemer let op uw zaak!
De andere aanpassing die direct in werking treedt is de toevoeging van het opleverdossier als onderdeel van de opleverprocedure. De aannemer dient aan de opdrachtgever alle onderliggende documenten, garanties, beschrijvingen van installaties, gebruiksfunctie van het gebouw, tekeningen overleggen, die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk. Dit dossier dient aan de opdrachtgever overhandigd te worden op het moment dat de aannemer het werk bij de opdrachtgever gereed meldt voor oplevering. Let op: dit omvat ook informatie die de onderaannemers en leveranciers dienen aan te leveren.
Kortom, ook al is de WKB nog niet in werking getreden, hij werpt zijn schaduwen al gedeeltelijk vooruit!
