Met enige regelmaat worden er door de politie hennepkwekerijen of andere drugs (gerelateerde zaken) aangetroffen in een woning. De burgemeester heeft in zo’n situatie de bevoegdheid om de woning te sluiten, welke sluiting de (eventuele) verhuurder van het pand op zijn beurt een extra mogelijkheid geeft tot beëindiging van de huurovereenkomst. In dit artikel lichten wij deze bevoegdheden, en de aandachtspunten daarbij, toe.
Bevoegdheden burgemeester
Op grond van artikel 13b van de Opiumwet is de burgemeester bevoegd een last onder bestuursdwang op te leggen in een “woning of lokaal of op een daarbij behorend erf”, als daarin een handelshoeveelheid drugs wordt aangetroffen. Deze last onder bestuursdwang houdt in dat de burgemeester het pand mag sluiten. De sluitingsbevoegdheid van artikel 13b van de Opiumwet kan sinds 1 januari 2019 ook worden ingezet als alleen voorwerpen of stoffen worden aangetroffen die bestemd zijn voor het bereiden, bewerken of vervaardigen van harddrugs of voor grootschalige of bedrijfsmatige illegale hennepteelt.
De burgemeester kan een pand sluiten na de hiervoor bedoelde vondst, maar hoeft dat niet te doen. Met name bij de sluiting van een woning wordt van de burgemeester verwacht dat hij alle betrokken belangen zorgvuldig afweegt.
In de eerste plaats dient aan de hand van de ernst en omvang van de overtreding te worden beoordeeld in hoeverre sluiting van een woning noodzakelijk is ter bescherming van het woon- en leefklimaat bij de woning en het herstel van de openbare orde. Daarbij speelt een rol welke soort (hard- of softdrugs) en hoeveel drugs zijn gevonden. De noodzaak tot sluiting zal in beginsel groter zijn in geval van recidive (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 14 maart 2018). Ook zal die noodzaak groter zijn als de betrokken woning in een voor drugscriminaliteit kwetsbare woonwijk ligt. Een zichtbare sluiting van dergelijke woningen geeft immers een signaal af aan de betrokken criminelen en buurtbewoners dat de overheid optreedt tegen drugscriminaliteit (zie de uitspraak van de Afdeling van 20 december 2017). De vraag of er wel of niet vanuit de woning is gehandeld speelt ook mee: als geen sprake is van handel zal dit de noodzaak om te sluiten, gelet op het beoogde herstellende karakter van de maatregel, minder groot maken (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 30 augustus 2017 en de uitspraak van 29 november 2017).
Verder moet de burgemeester beoordelen of het sluiten van de woning evenredig is. Dit betekent dat hij moet nagaan of het belang van het sluiten van de woning in verhouding staat tot de gevolgen daarvan voor de bewoners. Belangrijke vragen daarbij zijn of de bewoners wisten of konden weten dat er drugs in de woning aanwezig waren en zo ja, of hen dat kan worden verweten (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 27 juni 2018). Van degene die een woning verhuurt, wordt verwacht dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het pand wordt gemaakt. De rechtspraak daarover brengt mee dat verhuurders concreet toezicht moeten houden op het gebruik van een pand dat zij verhuren. Het is niet genoeg als zij het pand alleen maar bezoeken. Zij moeten ook controles uitvoeren die zijn gericht op het gebruik van het pand (zo bevestigde de Afdeling ook recent weer in de uitspraak van 26 februari 2020). Ook de gevolgen voor de bewoners spelen een rol. Een bijzondere binding met de woning, bijvoorbeeld door medische omstandigheden, of de aanwezigheid van minderjarige kinderen, kan daarbij mee worden gewogen.
Als de bewoner van de woning het niet eens is met de sluiting, dan kan hij tegen het besluit van de burgemeester in bezwaar, gevolgd door eventueel (hoger) beroep bij de bestuursrechter.
Bevoegdheden verhuurder
Als de burgemeester gebruikt maakt van zijn bevoegdheid tot sluiting, en de betreffende woning wordt verhuurd, dan geeft dit de verhuurder op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek de bevoegdheid om de huurovereenkomst tijdens de sluiting buitengerechtelijk te ontbinden. Normaliter kan alleen de rechter een huurovereenkomst ontbinden, maar de sluiting zorgt er – bij wijze van uitzondering - dus voor dat de verhuurder de huurovereenkomst zónder tussenkomst van de rechter kan ontbinden.
Als de huurder niet berust in de buitengerechtelijke ontbinding en dus niet van plan is de woning te ontruimen, dan zal de verhuurder desondanks naar de rechter moeten om ontruiming (met behulp van een deurwaarder) te kunnen bewerkstelligen. In veel gevallen kan daarvoor een kort gedingprocedure worden gestart.
Een vordering tot ontruiming, gebaseerd op een buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW, wordt niet per zonder meer door de rechter toegewezen. De rechter zal namelijk nog beoordelen of de wijze waarop de verhuurder van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik heeft gemaakt evenredig is. Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn: of de huurder ondanks de sluiting voldoende verhaal biedt voor nakoming van de overeenkomst, danwel of nakoming van de overeenkomst door de sluiting onmogelijk is geworden, de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en de overige omstandigheden van het geval (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Rechtbank Limburg van 21 juni 2017 en de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 25 maart 2016).
Overigens is het vaste jurisprudentie dat het besluit van de burgemeester niet onherroepelijk hoeft te zijn om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 21 november 2017). Hoewel de civiele rechter het besluit tot sluiting dus als een gegeven moet zien, kan de civiele rechter de stand van zaken in die bestuursrechtelijke procedure of de eventuele twijfels over de rechtmatigheid van het besluit wel laten meewegen in de proportionaliteitstoets. Uit jurisprudentie blijkt dat deze toets tot gevolg kan hebben dat de gevorderde ontruiming toch wordt afgewezen.
Zou een woning door de verhuurder worden ontruimd, en vervolgens het besluit tot sluiting in de bestuursrechtelijke procedure toch nog worden vernietigd, dan ontvalt (mogelijk) de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding. Omdat de woning in zo’n geval vaak al aan een nieuwe huurder is verhuurd, kan dit leiden tot schadeplichtigheid aan de zijde van de gemeente en/of de verhuurder.
Tot slot: Hiervoor gaven we aan dat de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester begin 2019 is uitgebreid en nu ook kan worden toegepast wanneer (kort gezegd) voorbereidingshandelingen worden aangetroffen. Nu een expliciete koppeling tussen díe bevoegdheid en de bevoegdheid van de verhuurder om buitengerechtelijk te ontbinden ontbreekt, moet men erop bedacht zijn dat de verhuurder de huurovereenkomst dus niet buitengerechtelijk mag ontbinden in geval van sluiting op grond van voorbereidingshandelingen.
Belang voor de praktijk
Er is veel rechtspraak over de bevoegdheid van de burgemeester tot sluiting van een woning en de daarmee verband houdende bevoegdheid van de verhuurder tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Deze rechtspraak is niet eenduidig en continu in beweging. Voor de praktijk is van belang deze jurisprudentie en de specifieke feiten en omstandigheden waarop die vaak betrekking heeft goed in het oog te blijven houden.
