Hierbij maken wij u attent op een voor de praktijk van gronduitgifte door de overheid zeer belangwekkende uitspraak van de Hoge Raad van 26 november jl. In dit arrest vernietigt de Hoge Raad het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 19 november 2019 inzake de kwestie Didam.
In die kwestie ging het om het gemeentehuis van Didam, waar Albert Heijn zijn zinnen op had gezet. De gemeente verkocht het oude gemeentehuis evenwel aan een vastgoedontwikkelaar. De franchisenemer van Albert Heijn startte een kort geding en haalde alles uit de juridische kast en stelde dat er gehandeld was in strijd met het aanbestedingsrecht en het staatsteunrecht. Ook werd, naar analogie van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 november 2016, gesteld dat nu bij schaarse vergunningen aan potentiële gegadigden op een reële wijze mededingingsruimte moet worden geboden, dit ook het geval zou moeten zijn bij verkoop van schaarse grond.
De franchisenemer werd in eerste aanleg niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen vanwege het ontbreken van spoedeisend belang. Dat spoedeisend belang werd in hoger beroep wel aangenomen, maar het hof wees alle vorderingen af. Wat betreft het laatste argument oordeelde het hof dat een dergelijke ‘mededingingsnorm bij schaarse vergunningen’ (nog) niet van toepassing is op gronduitgifte buiten de (in dit geval) aanbestedingsrechtelijke context. Het hof oordeelde verder dat voor zover deze norm wél op grondverkoop door de overheid zou zien, deze bovendien enkel bij schaarste zou gelden en de eisers hadden in het kort geding niet voldoende aannemelijk gemaakt dat het hier gaat om schaarse ruimte die in het centrum beschikbaar is voor een supermarkt.
Tegen het arrest van het hof is cassatie ingesteld. In maart van dit jaar concludeerde de Procureur-Generaal nog tot verwerping van het cassatieberoep, maar de Hoge Raad heeft het advies niet gevolgd en vernietigt het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden juist op die laatste overwegingen. Wij citeren de belangrijkste rechtsoverwegingen van de Hoge Raad integraal omdat die in onze ogen glashelder zijn:
3.1.4 Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
3.1.5 Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
3.1.6 De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Het voorgaande is uiteraard van groot belang voor transacties met betrekking tot onroerende zaken met en door overheden en het zal ook het handelen van overheden gaan bepalen. Dat geldt niet alleen voor de toekomst maar ook in lopende dossiers/lopende onderhandelingen voor zover daar geen sprake is (geweest) van een voorafgaande selectieprocedure die voldoet aan de daaraan door de Hoge Raad gestelde eisen, vooral gelet op de laatst geciteerde overweging. Als de transactie wel via een dergelijke selectieprocedure tot stand is gekomen, is er niets aan de hand. Als dat anders is, schrijft de Hoge Raad feitelijk ook voor die situatie voor hoe er dan gehandeld zal moeten worden.
Alhoewel het arrest in de praktijk in ieder geval relevant is voor de verkoop van onroerende zaken, wordt in de juridische wereld meteen de vraag gesteld of de ratio van dit arrest zich wellicht nog verder uitstrekt, bijvoorbeeld met betrekking tot het aangaan van huurovereenkomsten of het vestigen van beperkte rechten. Dat is nog geen uitgemaakte zaak en dat zal de praktijk uit moeten wijzen!
