De Hoge Raad heeft in het arrest van 24 december 2021 bepaald dat ondernemers die door de coronamaatregelen niet, of in geringe mate, gebruik kunnen maken van hun bedrijfspand (horeca- en winkelruimte), recht hebben op huurkorting conform de door de Hoge Raad bepaalde berekening. Dit heeft de Hoge Raad besloten naar aanleiding van de prejudiciële vragen van de kantonrechter te Roermond. Eerder al had de Advocaat-Generaal de Hoge Raad hierover geadviseerd.
Coronamaatregelen
Sinds maart 2020 heeft het coronavirus de wereld stevig in haar greep gehad. Zo ook werden in Nederland regelmatig maatregelen ingevoerd met soms vergaande gevolgen ter bestrijding van het virus. Hierbij valt te denken aan het sluiten van door de overheid bestempelde niet-essentiële winkels, de avondklok en andere meer lock-down gerelateerde maatregelen.
Voor menig ondernemer lagen deze maatregelen zwaar op de maag. Door de coronamaatregelen hebben veel horecaondernemers en winkeliers hun deuren moeten sluiten, hun openingstijden moeten aanpassen of het aantal bezoekers sterk moeten reduceren. Voor deze ondernemers zijn financiële tegemoetkomingen en steunpakketten beschikbaar gesteld en de Hoge Raad doet daar met deze uitspraak nog een schepje bovenop.
Onvoorziene omstandigheden
De uitspraak van de Hoge Raad behoeft wel enige uitleg. De Hoge Raad moest onder meer de vraag beantwoorden of de sluiting van een zogenoemde “290-bedrijfsruimte” als gevolg van de coronacrisis kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid zoals bepaald in artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Van een “290-bedrijfsruimte” is sprake wanneer een bedrijfsruimte wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant, café, afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf. Het gaat dus - kort gezegd - om horeca en winkels.
In zijn uitspraak oordeelde de Hoge Raad dat de coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheden kunnen worden gezien en dat de rechter op die grond de overeenkomst tussen huurder en verhuurder mag wijzigen. Deze beslissing geldt voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten waarin geen bepaling is opgenomen met betrekking tot het coronavirus. Voor huurovereenkomsten die later dan 15 maart 2020 zijn gesloten, dient aan de hand van de specifieke omstandigheden per geval te worden beoordeeld of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Formule voor huurkorting
Voor het berekenen van de huurkorting geeft de Hoge Raad een formule. Deze is gebaseerd op de vastelastenmethode en werkt volgens vier stappen.
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x
(de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Dit resulteert in de volgende eindberekening:
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit:
a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x
(€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering:
(€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.
Hoewel de uitspraak bepaalt dat de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid kwalificeert, ziet de Hoge Raad de coronamaatregelen niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Hoewel de Advocaat-Generaal adviseerde om de coronacrisis zowel als een onvoorziene omstandigheid als een gebrek aan te duiden, neemt de Hoge Raad dat advies dus maar gedeeltelijk over. De Hoge Raad heeft bepaald dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is wat tot gevolg heeft dat de rechter op vordering van de huurder overeenkomst kan wijzigen door het toepassen van de huurkorting.
Nu er geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW mag de huurder dus niet verwachten gevrijwaard te worden van alle financiële verplichting uit de huurovereenkomst. Hiermee stelt de Hoge Raad paal en perk als het gaat om in hoeverre de coronacrisis invloed mag en kan hebben op al bestaande huurovereenkomsten.
Heeft u vragen over huurkorting vanwege corona of andere vragen met betrekking tot (ver)huur van bedrijfsruimte? Neem dan contact op met ons Team ondernemingsrecht en huur voor meer informatie!
