Op grond van het Didam-arrest van 26 november 2021, moeten overheidslichamen bij de uitgifte van onroerende zaken gelegenheid bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. In geval bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft geen selectieprocedure te worden doorlopen. Het Didam-arrest schrijft verder niet voor in welke gevallen hiervan sprake is en woningcorporaties bleven daardoor achter met de vraag of zij vanwege hun bijzondere positie als enige serieuze gegadigde aangemerkt konden worden. Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening geeft in zijn brief d.d. 24 juni 2022 aan dat dit wel wenselijk is en dat woningcorporaties aangemerkt moeten worden als ‘preferente partners’ vanwege de werkzaamheden die aan woningcorporaties op basis van de Woningwet zijn opgedragen. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland lijkt in een recente uitspraak d.d. 22 augustus 2022 diezelfde richting op te gaan.
Het geschil
Het geschil gaat over de verkoop van een perceel door de gemeente Almere aan Stichting Ymere (hierna: Ymere) die een toegelaten instelling is als bedoeld in de Woningwet. Voor de verkoop hebben partijen in 2019 een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin onder meer is opgenomen dat woningcorporatie Ymere het recht verkrijgt om circa 100 sociale huurwoningen te bouwen, in aanvulling op de prestatieafspraken uit 2019 ter zake van de bouw c.q. het behoud van sociale huurwoningen.
Flevoland Invest B.V. is eigenaar van het naastgelegen perceel en heeft interesse om het betreffende perceel te kopen van de gemeente. Om mee te kunnen dingen naar het perceel en om de gemeente te verbieden om het perceel te verkopen zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure, doet Flevoland Invest B.V. een beroep op het Didam-arrest.
De kern van het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of de gemeente heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure ter zake de verkoop van het perceel, een en ander zoals door de Hoge Raad geformuleerd in het Didam-arrest.
Enige serieuze gegadigde – alleen woningcorporaties
De voorzieningenrechter beoordeelt eerst of de gemeente in dit geval terecht kon aannemen of alleen woningcorporaties als serieuze gegadigde voor de verkoop van het perceel in aanmerking kunnen komen. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is dit het geval gelet op de volgende omstandigheden:
- Of een gegadigde een woningcorporatie is, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter objectief bepaalbaar en toetsbaar;
- De gemeenteraad van Almere heeft op 30 januari 2020 een besluit gepubliceerd waarin zij instemt met de realisatie van extra sociale huurwoningen op het betreffende perceel;
- De publicatie van de gemeente Almere d.d. 17 juni 2022 - waarin de voorgenomen verkoop van het betreffende perceel is gepubliceerd - is voldoende gemotiveerd;
- De verkoop van het betreffende perceel draagt bij aan de verwezenlijking van de prestatieafspraken, de uitvoering van de wettelijke taak van de gemeente Almere en de behartiging van publieke belangen;
- De taken door de woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet zijn met waarborgen omkleed. Zo zijn de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties wettelijk vastgelegd, maken zij prestatieafspraken met gemeenten en staan zij onder toezicht van de Autoriteit woningcorporatie. Dit geldt niet voor private partijen zoals Flevoland Invest B.V.
Dat het perceel ook ondergeschikte commerciële ruimte bevat maakt het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders. De gemeente Almere heeft hiermee naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter een objectief, toetsbare en redelijke criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat alleen een woningcorporatie voor de verkoop in aanmerking kon komen.
Enige serieuze gegadigde – Ymere
Vervolgens beoordeelt de voorzieningenrechter of de gemeente Almere in dit geval Ymere terecht als enige serieuze gegadigde mocht aanmerken. In Almere zijn immers meerdere woningcorporaties actief en de vraag is dan of deze woningcorporaties ook in aanmerking moeten komen voor de grondverkoop. De voorzieningenrechter oordeelt dat dit niet het geval is en dat de gemeente Almere terecht tot de conclusie is gekomen dat Ymere als enige serieuze gegadigde voor de verkoop in aanmerking kon komen. Dit omdat de prestatieafspraken worden uitgewerkt in werkafspraken. En in die werkafspraken zijn opgenomen dat Ymere sociale huurwoningen op het betreffende perceel zou ontwikkelen. Vanwege deze afspraken concludeert de voorzieningenrechter dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria door de gemeente Almere mocht worden aangenomen dat Ymere als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel in aanmerking kwam.
Tot slot laat de rechter de belangen van de gemeente zwaarder wegen dan die van Flevoland Invest B.V. Het gaat om het belang van de gemeente bij de snelle realisatie van sociale huurwoningen, gezien de situatie op de woningmarkt en het belang bij de nakoming van de overeengekomen bouwclaim van Ymere.
Conclusie
Woningcorporaties kunnen vanwege hun bijzondere wettelijke positie als enige serieuze gegadigde beschouwd worden in geval van verkoop van onroerende zaken voor sociale huurwoningen. Dit is echter geen algemene regel en van geval tot geval moet worden beoordeeld of de verkoop mogelijk is. De met de gemeente gemaakte prestatieafspraken kunnen hierbij relevant zijn en het kan zijn dat andere woningcorporaties in staat moeten worden gesteld om mee te dingen naar het perceel.
In dit geval heeft het Didam-arrest dus niet voor grote problemen gezorgd. Dat neemt niet weg dat een voornemen tot één op één verkoop tijdig en op passende wijze gepubliceerd moet worden met een goede motivatie dat wordt voldaan aan de eisen die de Didam-jurisprudentie stelt.
