Wanneer een huurder overlijdt, kan de woning niet zomaar aan een derde worden verhuurd. Bepaalde personen hebben namelijk het recht om de huurovereenkomst voort te mogen zetten. In de praktijk levert dit nogal eens vragen op. In dit blog zal ik daarom toelichten wie aanspraak kan maken op voortzetting van de huur, en welke voorwaarden daarbij van toepassing zijn.
De medehuurder
Op grond van artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) zet een medehuurder de huur (als huurder) voort, wanneer de huurder overlijdt. Bij medehuurders kan het gaan om een contractuele medehuurder (wiens naam dus ook op de huurovereenkomst staat), maar bijvoorbeeld ook om de echtgenoot of de geregistreerd partner van de huurder. Op grond van de wet (artikel 7:266 lid 1 BW) zijn de echtgenoot en de geregistreerd partner van de huurder namelijk van rechtswege (automatisch) medehuurder zolang de woning de echtgenoot tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst vóór dan wel ná het aangaan van het huwelijk is gesloten.
De samenwoner
Degene die samenwoont met de huurder, wordt niet van rechtswege medehuurder, zoals een echtgenoot of geregistreerd partner, ook niet wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een samenlevingscontract. Wel heeft een persoon die geen medehuurder is, maar wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft én met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, het recht de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voort te zetten. Binnen die zes maanden moet deze samenwoner ofwel toestemming van de verhuurder krijgen om de huur ook na het einde van de termijn van zes maanden voort te mogen zetten, ofwel een procedure starten waarin aan de rechter wordt gevraagd te bepalen dat hij de huur mag voortzetten. De termijn voor indiening van deze vordering is een vervaltermijn: als de termijn wordt overschreden vervalt het recht op voortzetting van de huur definitief.
Met enige regelmaat krijgen wij van onze (verhurende) cliënten een vraag over de mogelijkheid van voortzetting van de huur door de bij een overleden huurder inwonende persoon. Voor verhuurders is het meestal onwenselijk dat een derde de huurovereenkomst voortzet. Als verhuurder heb je dan immers niet de mogelijkheid om de huurder zelf te kiezen en te screenen. Bovendien wordt de huurovereenkomst voortgezet met een nieuwe huurder, maar tegen de oude huurprijs. Dat kan tot gevolg hebben dat de verhuurder vast blijft zitten aan een (heel) lage huurprijs. Voor woningcorporaties is een bijkomend probleem dat het toewijzingssysteem, dat is gebaseerd op inschrijfduur, hiermee wordt doorkruist.
Vaak wordt er door verhuurders vanuit gegaan dat zij aan de derde als huurder ‘vast zitten’. Deze persoon zegt immers al jaren in het gehuurde te wonen en bovendien is vaak sprake van een gevoelige kwestie, in verband met het overlijden van de huurder, waarmee deze persoon een hechte (familie)band heeft (of stelt te hebben). Toch is dit – juridisch gezien – niet altijd terecht, en is een verhuurder niet per definitie gehouden de derde toe te staan de huur voort te zetten. Zoals hiervoor al werd aangegeven moet de persoon die een beroep doet op voortzetting van de huur aantonen dat hij het hoofdverblijf had in het gehuurde, én dat hij met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad.
Hoofdverblijf
De eis van het hoofdverblijf houdt in dat het leven van de samenwoner zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt, waarbij alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Het gaat om de woonruimte waar iemand werkelijk woont, zijn zaken behartigt, zijn goederen beheert en waarvandaan hij met een doel vertrekt met het plan om daarna terug te keren.[1]
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
De eis van de duurzame gemeenschappelijke huishouding houdt niet in dat sprake moet zijn van een affectieve relatie of zekere ‘lotsverbondenheid’.[2] Ook familieleden, vrienden en verzorgers kunnen een dergelijke huishouding hebben. Of sprake is van duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren als de duur van de samenwoning, maar ook door subjectieve factoren als de bedoeling van betrokkenen[3], en verder door alle omstandigheden van het geval.[4]
Doordat alle omstandigheden van een specifieke casus meewegen is de rechtspraak over dit onderwerp nogal uiteenlopend. In ieder geval is duidelijk dat van belang wordt geacht welke bedoelingen partijen voor de toekomst hadden, in welke mate die bedoelingen zijn geëffectueerd en welke onderlinge uitwisseling er plaatsvond.[5] In het geval van een logé zal bijvoorbeeld niet snel sprake zijn van duurzaamheid, zo lichtte de wetgever toe.[6]
Daarbij moet sprake zijn van een bepaalde mate van wederkerigheid.[7] Omstandigheden die kunnen duiden op wederkerigheid zijn het hebben van een bankrekening op beider naam, het samen dragen van de vaste lasten en het doen van huishoudelijke uitgaven, het samen nuttigen van de maaltijden, het samen kijken naar de televisie en het gezamenlijk ondernemen van familiebezoek en uitstapjes.
Als het huishouden geen perspectieven op langere termijn had, zal het ook niet duurzaam zijn. In het bijzonder geldt dat voor de gemeenschappelijke huishouding van (groot)ouders met hun (klein)kinderen, hoe lang die kinderen ook met hun ouders hebben samengewoond. Het uitgangspunt is namelijk dat kinderen in beginsel uitvliegen. Er kan sprake zijn van een uitzondering op dit uitgangspunt als kinderen op hogere leeftijd nog bij hun ouders wonen of er zijn teruggekeerd.[8] Een situatie waarin bijvoorbeeld wél een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen ouder en kind werd aangenomen blijkt uit een uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam uit 2014.[9] In deze zaak werden door moeder en zoon alle voorzieningen in huis gedeeld, zijn inwoning was noodzakelijk met het oog op haar medische klachten, hij nam de zorgtaken van zijn moeder voor haar meervoudig gehandicapte zus over en hij droeg in niet ondergeschikte mate bij aan bekostiging van de huishouding. Daarmee is, aldus de kantonrechter, sprake geweest van een zodanige wederkerigheid dat het samenleven ondanks de ouder-kind-verhouding als blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding kan worden aangemerkt.
Overige vereisten
Zelfs wanneer de samenwoner kan aantonen dat hij het hoofdverblijf heeft in het gehuurde, én een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder heeft gehad, kan de rechter de vordering nog afwijzen wanneer deze persoon vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (bijvoorbeeld als deze persoon schulden heeft of een te laag inkomen), of als hij geen huisvestingsvergunning kan overleggen, terwijl die wel vereist is.
Het is aan degene die een beroep doet op voortzetting van de huur om aan te tonen dat hij aan alle vereisten van artikel 7:268 BW voldoet.
Wanneer komt vast te staan dat een persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huur heeft gedaan (bijvoorbeeld doordat de rechter de vordering afwijst), dan is deze persoon (toch) aansprakelijk voor de nakoming van de huurprijs die verschuldigd is over de periode waarin hij het genot van de woonruimte heeft gehad.
Conclusie
Natuurlijk spelen bij een verzoek om voortzetting van de huur ook andere – bijvoorbeeld meer emotionele – criteria dan de zuiver juridische een rol. Desondanks is het goed om te beseffen dat u als verhuurder dus niet zonder meer hoeft te accepteren dat een derde een beroep doet op voortzetting van de huurovereenkomst.
[1] Zo blijkt uit de inmiddels oude, maar nog altijd actuele uitspraak HR 19 januari 1880, W (1880) 4475.
[2] HR 20 maart 2009 (Mejdoubi/Ymere)
[3] HR 10 maart 2006 (Hooft/Rochdale)
[5] HR 22 januari 1993 (Van Schellen/Dijkstra)) (niet gepubliceerd)
[6] Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6, p. 10.
[7] HR 17 januari 2014 en Gerechtshof Amsterdam 25 november 2014
[8] Zie bijvoorbeeld HR 12 maart 1982 (Van den Brink/De Goede Woning)
[9] Rechtbank Rotterdam 21 februari 2014
Gerelateerde blogs
